房地产项目投资环境

房地产项目投资环境

1. 如何对房地产投资环境进行评价总结

如何对房地产投资环境进行评价总结一、产生原因所掌握信息不全、不准,投资决策草率。

所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。

这在经济生活中也经常遇到。表现为:一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策;三是房地产供求形势的变化。

房地产供给严重不足的状况已成历史,供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。

如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”,这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。

具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”,而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”,将项目脱手,而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系“此一时彼一时”,或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力),而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩。

此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。[编辑]房地产投资风险的识别如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率,其计算方法有以下几种。

(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。

以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。

计算公式为:营业率=年营业总费用/年计划总收入据有关调查数据表明,新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。

营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。

太低或太高都说明风险太大。2.偿债收益比。

营业净收入是扣除所有成本费后的收入,是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。

偿债收益比=营业净收入,要求的年偿债额偿债收益比数值越小,该项借款投资的风险越大;反之,则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2才被认为是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。

其计算公式为:保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额),年计划总收入保本占用率越高,投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。

(二)概率与数理统计的方法由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布,因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。

而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查,有已开发项目的资料,可以使用数理统计的方法得出分布或其估计,甚至通过统计检验,但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。

这是因为各个房地产项目之间的差异较大,有时相距十几米的位置,即使其它条件都相同,投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

二、风险因素1、地段买住宅讲究地段,买商铺就更讲究地段了,有可能相差很短的距离,而租金、售价就可能相差很大。所以在商铺的选址时,要对地段进行详尽的调查分析,才能达到预期目的。

商铺的地段一般分为三类,第一类是成熟的中央商务圈--在经济活动最活跃的地区。这样的地区往往人气最旺,最有活力,租赁需求也最多。

第二类是成型中的商圈。这些地区多临近大型的住宅区或就业中心区(能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区),并且交通、通讯、基础设施的管线网络发达。

第三类是住宅小区内部。小区配套种类齐全,这也同样等于增加了人们可及的资源量和可选择性。

后两类应是一般投资人的投资重点。就业中心区为住宅区提供了需求市场,住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力,也为商铺的迅猛发展创造了条件。

而商铺的兴起,将启动住宅与就业的二度兴旺,特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高,这反过来又会令商铺的增值更为可观。但若投资小区内的商铺则需要比较慎重,一方面是人流有限;另一方面,住户在小区内消费仅仅为图个便利,而难有持续的、大宗的消费。

适宜投资的小区内商铺,一般应具有足够大的规模,或者是开放式小区,有宽敞的街区道路。2、环境生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。

生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良。要重。

2. 请结合房地产项目投资环境分析的有关知识,简要分析我国2010年的全

原创回答:

2010年是十一五最后一年,2010年是复杂的一年,房地产投资与全国的经济遵循过去的几年,有着一种互相影响的关系。

首先,房地产投资环境影响着中国经济发展。房地产投资环境从前几年大规模城市化进程开始,就迈入了快车时代,城市扩张,土地化的政策让中央政府受益,让地方政府受益。受此刺激,政府加大了土地供应,尤其是在2010年上半年,房地产投资快速达到一个峰值,由此引发的是全国经济环境的看上去非常繁荣,但问题来了,泡沫论的产生,劳动力的衰退,房产投资环境开始转走下坡路,政府调控出台,但受到房地产投资环境的高速影响,并不会突然转头,受此惯性,2010年下半年中国经济仍旧处在高速增张预期内。

其次,2010年的全国经济影响着房地产投资环境。2010年经济环境的升温,全球金融危机后的回暖阶段,中国政府为了保经济增涨,投出了4万亿的一揽子计划,2010年是很突出的一年,就是货币超发,货币量的增加,导致了CPI与PPI的持续走高。同时7万亿的贷款,实际估计有9万亿贷款出来,同时这一举带动了房产市场的繁荣,房地产投资在2010年成为了一个标志性年份。

因此,房地产项目投资与全国经济成了相辅相成的效果,一荣俱荣,一损俱损,由此,需要房地产市场来改革,2010年下半年开始就是这种改革的开端,防止中国经济因为房地产投资出现问题而导致中国经济的快速下滑,所以说2010年是复杂的一年。

你可以以此为基本,再把这些问题细化描述。

3. 如何对房地产投资环境进行评价总结

如何对房地产投资环境进行评价总结一、产生原因所掌握信息不全、不准,投资决策草率。

所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。

这在经济生活中也经常遇到。表现为:一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策;三是房地产供求形势的变化。

房地产供给严重不足的状况已成历史,供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。

如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”,这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。

具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”,而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”,将项目脱手,而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系“此一时彼一时”,或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力),而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩。

此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。[编辑]房地产投资风险的识别如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率,其计算方法有以下几种。

(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。

以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。

计算公式为:营业率=年营业总费用/年计划总收入据有关调查数据表明,新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。

营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。

太低或太高都说明风险太大。2.偿债收益比。

营业净收入是扣除所有成本费后的收入,是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。

偿债收益比=营业净收入,要求的年偿债额偿债收益比数值越小,该项借款投资的风险越大;反之,则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2才被认为是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。

其计算公式为:保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额),年计划总收入保本占用率越高,投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。

(二)概率与数理统计的方法由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布,因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。

而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查,有已开发项目的资料,可以使用数理统计的方法得出分布或其估计,甚至通过统计检验,但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。

这是因为各个房地产项目之间的差异较大,有时相距十几米的位置,即使其它条件都相同,投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

二、风险因素1、地段买住宅讲究地段,买商铺就更讲究地段了,有可能相差很短的距离,而租金、售价就可能相差很大。所以在商铺的选址时,要对地段进行详尽的调查分析,才能达到预期目的。

商铺的地段一般分为三类,第一类是成熟的中央商务圈--在经济活动最活跃的地区。这样的地区往往人气最旺,最有活力,租赁需求也最多。

第二类是成型中的商圈。这些地区多临近大型的住宅区或就业中心区(能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区),并且交通、通讯、基础设施的管线网络发达。

第三类是住宅小区内部。小区配套种类齐全,这也同样等于增加了人们可及的资源量和可选择性。

后两类应是一般投资人的投资重点。就业中心区为住宅区提供了需求市场,住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力,也为商铺的迅猛发展创造了条件。

而商铺的兴起,将启动住宅与就业的二度兴旺,特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高,这反过来又会令商铺的增值更为可观。但若投资小区内的商铺则需要比较慎重,一方面是人流有限;另一方面,住户在小区内消费仅仅为图个便利,而难有持续的、大宗的消费。

适宜投资的小区内商铺,一般应具有足够大的规模,或者是开放式小区,有宽敞的街区道路。2、环境生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。

生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良。要重。

4. 房地产开发的环境包括哪几方面

第一章 资源整合

第一节 房地产发展方向

第二节 公司核心竞争力

第三节 公司发展战略

第四节 资源整合

第二章 市场调查

第一节 市场调查的目的

第二节 市场调查的内容和方法

第三节 区域市调报告的撰写

第三章 用地潜力分析

第一节 用地潜力分析的内容

第二节 用地潜力分析的成果

第四章 土地决策

第一节 土地管理的基本术语

第二节 获取土地的方式

第三节 征地拆迁及其土地出让的程序

第四节 土地获取时应注意的主要问题

第五章 项目投资成本与费用的估算

第一节 项目投资成本与费用的基本概念

第二节 开发建设投资的费用构成

第六章 项目投资效益的多方案比较以及综合评估

第一节 项目财务评价的主要内容

第二节 项目评价的基本方法

第七章 市场定位

第一节 市场定位的依据

第二节 产品品质

第三节 面积配比和格局配比

第四节 房型设计

第五节 营销主题

第八章 规划设计

第一节 规划和设计的要点

第二节 规划和设计应考虑的因素

第三节 我国居住区规划经历过程

第四节 当代规划和设计的发展方向

第九章 工程建设

第十章 营销推广

第一节 价格策略

第二节 广告策略

第三节 营销策略

第四节 销售执行

第十一章 物业管理

5. 项目投资环境主要评估哪些内容

①社会政治环境评估,主要包括对政治环境、社会意识形态和法制建设等的评估。

②经济环境评估,主要对经济发展水平、经济结构和生产要素市场及其结构的评估。

③自然、技术和物质环境的评估,主要包括对自然环境、技术环境和基础设施的评估。

在项目评估时,还应对以下与项目有关的软环境与硬环境进行具体分类评估:

①工业建设的优惠政策和措施;②资源、市场、社会协作条件;③可供利用的基础设施;④建设用地条件;⑤自然资源和地理位置情况;⑥劳动力来源与可供量;⑦其他推动或吸引投资者提出建设意向的背景材料。

6. 房地产项目投资如何分析

房地产项目可行性研究的步骤和内容 可行性研究的步骤。

(1)组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子,负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。

其中,项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家,并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。 (2)现场调查与资料收集。

现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查,如居民人数、户数及结构现状调查,市政基础设施状况调查,非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策,城市规划资料,各类资源资料,有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料,房地产市场分析的资料等。

(3)开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果,结合开发商的现有资源情况和国家政策等,对项目开发方案进行设计、评价、对比优选,确定具体的 项目开发方案。

当然,选择不同的开发方案,会出现不同的社会经济效益。 (4) 详细研究。

采用先进的技术经济分析方法,对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价,从而分析项目的可行性。 (5) 编写研究报告书。

可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述,其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。 房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同,可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段,各阶段的内容是一致的,只是指标的详细程度存在差别。当然,房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同,但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。

其具体内容如下: 1)项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况,开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件,项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2)市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3)规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后方案,并对其进行详细描述,包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

4)开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。

大型开发项目,其建设期长、投资额大,一般需要进行分期开发,这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。 5)项目投资估算。

项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等,估算的精度要求布告,但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况,力争与未来事实相符。

6)资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析。

房地产项目投资额巨大,开发商必须在投资前作好资金的安排,并通过不用方式筹措资金,保证项目的正常运行。 7)财务评价。

财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规,从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析,借以考察项目财务可行性的一种方法,其内容包括项目的销售收入和成本预测,预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制,债务偿还表、资金来源与运用表的编制,财务评价指标和偿债指标的计算,如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。 8)风险分析。

风险分析是可行性研究的一项重要内容,主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,为控制项目运作过程中的关键因素提供依据,也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9)国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则,从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用,用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数,分析计算项目对国民经济的净贡献,并评价项目的经济合理性。

它是项目评价的重要组成部分,也是投资决策的重要依据之一。因此,在房地产项目开发过程中,要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响,进行项目的国民经济评价。

国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。 财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价,但两者的评价角度不同。

财务评价侧重于项目本身的获利能力,国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献,即按照资源合理配置的原则,从国家整体角度考察分析项目的效益和费用,从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。

10)结论。运用可行性研究。

7. 我国房地产市场发展问题的探讨

中国房地产投资环境的地区差异分析

摘要:房地产投资环境优劣对城市和区域经济发展具有重大影响。本文从房地产开发企业微观决策的角度出发,抽象出企业进行房地产投资决策的决策模型,并依据该模型,建立房地产投资环境分析的指标体系。在指标体系的基础上,根据各省相关统计数据,运用地理信息系统(GIS)软件对我国房地产投资环境的地区差异进行显示和分析,最后提出改善各地区房地产投资环境的相关对策建议以促进区域经济发展。

关键词:房地产 投资环境 地区差异 地理信息系统

1 引言

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。其具有高投资、高回报、高风险,综合性强、关联效应大等特征。从1979年的住房制度改革以来,我国房地产业已经经历了20多年的潮涨潮落。经济学家们的论证和实际事实都证明,我国目前正经历房地产业投资的第三轮快速增长。在这种形势下,①系统地研究分析在一定时空范围内,影响房地产投资活动(特指掌握项目决策权的实业投资活动)的各种外部环境即房地产投资环境,探讨我国房地产投资环境的地区差异和成因,相信可以在一定程度上为企业进行房地产投资的区位选择和政府有针对性地改善房地产投资环境提供参考,以避免投资的盲目性。

2 理论基础

为科学地分析评价房地产投资环境,我们必须首先建立投资环境分析的理论模型,并从该模型出发建立相应的指标体系,选择系列合适的指标。目前比较成熟的投资环境评价方法有多因素分析法、等级尺度法、系统计量法、冷热国法、道氏公司评估法、风险评估法、投入产出法、系统动力学方法等多种,这些方法在分析投资环境时有一个共同之处,即都基本上是从宏观的角度出发较系统地分析区域投资环境的各个影响因素,并进而建立相应的指标体系。然而由于缺乏微观分析基础,这类评价方法是否真正体现了微观主体投资者的利益,反映了他们的决策选择,却值得怀疑。由于本文分析的是一个产业的投资环境,而作出产业投资决策的主体是微观企业,这更要求本文要建立基于企业微观决策的分析模型。

2.1 假设

假设1:企业追求利润最大化,并设企业利润为 (p-c)y(1+r),其中p为房地产单位价格,c为房地产单位成本,y为企业如果进入市场会提供的房地产数量,r指房地产的增值能力。由于房地产开发具有周期长、投资数额和风险大等特征,因而这里我们假设企业在进行投资决策时,会以当前市场上的房地产投资收益状况为基础,若收益为正,则预测房地产建成时的房地产投资收益;如果当前市场上房地产投资收益为负,则不进行投资。

假设2:房地产开发企业是同质的。因而有,y=Y/Nc,其中Y为一个区域的房地产需要量,Nc指该区域的房地产开发企业个数。作这个假设是基于数据的可获得性。

假设3:我们定义A为一个区域人们的住房投资倾向因子,即人们愿意将可支配收入的多大比例用于住房消费。我们可以用pc/p来对其进行描述,其中pc指居民消费价格指数。

8. 房地产项目投资如何分析

房地产项目可行性研究的步骤和内容 可行性研究的步骤。

(1)组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子,负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。

其中,项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家,并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。 (2)现场调查与资料收集。

现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查,如居民人数、户数及结构现状调查,市政基础设施状况调查,非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策,城市规划资料,各类资源资料,有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料,房地产市场分析的资料等。

(3)开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果,结合开发商的现有资源情况和国家政策等,对项目开发方案进行设计、评价、对比优选,确定具体的 项目开发方案。

当然,选择不同的开发方案,会出现不同的社会经济效益。 (4) 详细研究。

采用先进的技术经济分析方法,对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价,从而分析项目的可行性。 (5) 编写研究报告书。

可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述,其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。 房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同,可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段,各阶段的内容是一致的,只是指标的详细程度存在差别。当然,房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同,但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。

其具体内容如下: 1)项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况,开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件,项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2)市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3)规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后方案,并对其进行详细描述,包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

4)开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。

大型开发项目,其建设期长、投资额大,一般需要进行分期开发,这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。 5)项目投资估算。

项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等,估算的精度要求布告,但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况,力争与未来事实相符。

6)资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析。

房地产项目投资额巨大,开发商必须在投资前作好资金的安排,并通过不用方式筹措资金,保证项目的正常运行。 7)财务评价。

财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规,从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析,借以考察项目财务可行性的一种方法,其内容包括项目的销售收入和成本预测,预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制,债务偿还表、资金来源与运用表的编制,财务评价指标和偿债指标的计算,如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。 8)风险分析。

风险分析是可行性研究的一项重要内容,主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,为控制项目运作过程中的关键因素提供依据,也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9)国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则,从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用,用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数,分析计算项目对国民经济的净贡献,并评价项目的经济合理性。

它是项目评价的重要组成部分,也是投资决策的重要依据之一。因此,在房地产项目开发过程中,要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响,进行项目的国民经济评价。

国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。 财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价,但两者的评价角度不同。

财务评价侧重于项目本身的获利能力,国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献,即按照资源合理配置的原则,从国家整体角度考察分析项目的效益和费用,从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。

10)结论。

9. 在当前的条件下,哪些环境对房地产企业有利

(一)人民币升值的刺激

在对人民币升值的预期下,外部资金千方百计想进入中国境内,以获得人民币升值带来的好处。但中国目前资本项目不对外开放,直接进入有一定的困难。中国房地产业一直以来将房地产投资归为国际收支经常项目管理,属对外开发行业。特别是2002年以后,国家取消了内销房和外销房的区别政策,对境外机构和个人投资房地产没有任何限制。这就刺激了希望豪赌人民币升值的国外资金进入中国房地产市场。

(二)流动性和规模优于其他资产市场

当国际游资进入一国市场时,需要在该国资产市场寻找安全性、收益性、流动性较佳的投放场所,特别是对流动性要求较高。在金融市场开放度较高的国家,国际投资选择的通常是东道国的证券、期货等金融市场,但中国大陆金融服务业市场开放度不高,而且资本项目管制较为严格,证券和期货市场流动性一般。相反,房地产市场在实践中对外资基本上是全面开放,外资购买房地产纳入经常项目交易。加之中国大陆房地产市场容量足够庞大,超过证券、期货等其他金融市场,还有庞大的房地产存量可供买卖交易或租凭,房地产交易日益便捷,房地产市场流动性在未来相当长一段时期内将日趋加大。

(三)庞大的市场需要

上海易居房地产研究院最新发布的“我国房地产业中长期发展目标研究”指出:预计到2020年,中国人口总量将达到13.97亿人。按照城镇常住人口计算的城镇化率将达到57.69%左右。未来十年,中国房地产市场需求依然旺盛。

(四)高额的预期收益

房地产作为居民的固定资产消费,需要量会随着消费水平的提高而提高。中国的房地产仍然处在产业发展的初级阶段,还有广阔的成长空间。同时,老百姓的住宅需求正在向舒适性转变,高档公寓、写字楼、酒店等需求旺盛,使得中国房地产投资的高额利润在全球绝无仅有。

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保利房地产领秀前城

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杭州市房地产经纪服务合同电子版本

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本文主要为您介绍杭州市房地产经纪服务合同电子版本,内容包括。房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。 房地产经纪服务合同

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开房地产中介需那些证仲

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本文主要为您介绍开房地产中介需那些证仲,内容包括开个房产中介中心需要哪些证件,开房产中介要什么手续,开房产中介需要什么手续。中介营业 相关证件 详细可以去工商查询 但是目前中介必须加入相关中介协会 比如行业分类 人才 劳动 房产 办

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合肥中道房地产

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北京房地产历年供地

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本文主要为您介绍北京房地产历年供地,内容包括北京限购新政后密集供地是怎么回事,北京房价5年之内最多能将到什么程度呢,1983年以来北京的土地利用。3月27日,北京市国土资源局官网挂出2幅含住宅用地的出让公告,总计土地面积7.3万平方米,规划建

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房地产以价换量

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本文主要为您介绍房地产以价换量,内容包括以价换量是什么意思是降低价格换取销售量还是推高房价,通过高价,你怎么看现在很多开发商在以价换量现在很多开发商在以价换量,,武汉房地产开放商依然以“以价换量”为基本策略。央行降息后首周,武汉

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新乡康馨源房地产开发公司

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本文主要为您介绍新乡康馨源房地产开发公司,内容包括侯照军原为哪里人,新乡市亨坤房地产开发有限公司怎么样,河南省新乡嘉苑房产公司。侯照军 性 别: 男 国 籍: 中国 籍 贯: 河南省 职 务: 董事长 居 住 地: 河南省-新乡市 所在行业: 房地产 -房

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房地产所得税要扣除

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本文主要为您介绍房地产所得税要扣除,内容包括请问房地产哪些成本可在所得税前扣减,房地产开发商需要交的税以及计算方法,房地产开发企业所得税税前扣除时可以扣除开发费用吗。根据税法规定,房产税如何计算的方法有以下两种:按房产原值一次减

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承德热河房地产

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录德房地产网站

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房地产项目电话彩铃

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本文主要为您介绍房地产项目电话彩铃,内容包括我们是房地产公司,想制作公司手机铃声,怎样制作公司铃声台词爱问,房产中介的彩铃应该怎么选,我是租售房屋的我想给公司电话做一个彩铃宣传语公司名字:八点房。彩铃业务是中国移动推出的一项“移

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房地产项目总经理工作职责

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本文主要为您介绍房地产项目总经理工作职责,内容包括房地产企业项目经理的职责和工作内容包括哪些,地产开发商总经理岗位职责是什么,项目经理是做什么的各类项目部经理岗位职责说明。房产项目经理岗位职责 全面负责建筑项目的管理和运作,确

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如何制定房地产项目开发规划

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本文主要为您介绍如何制定房地产项目开发规划,内容包括房地产开发项目的规划设计如何进行,如何做房地产规划,怎样做房地产的计划书。房地产开发项目的规划设计从城市总体规划到控制性详细规划,一般是由政府部门编制和组织方案评选,审定后具有

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房地产项目案场所需物料清单

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本文主要为您介绍房地产项目案场所需物料清单,内容包括房地产项目的物料清单的类型,还有它的具体作用,以及地产项,房产活动物料包括哪些,房产活动物料包括哪些。Xxxx项目物料清单 推广所需物料清单: 所有物料完成时间为 2012 年 4 月 10 日

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房地产项目营销的概念股

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本文主要为您介绍房地产项目营销的概念股,内容包括房地产概念股房地产龙头概念股一览,房地产市场营销的概念是什么,商业地产上市公司,商业地产概念股。房地产市场营销是指房地产开发经营企业开展的创造性适应动态变化着的房地产市场的活动,

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房地产项目策划费用

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本文主要为您介绍房地产项目策划费用,内容包括房地产项目价格策划怎么做,房地产项目策划费一般怎么收费要做商业和酒店,现在市场价格是按,房地产项目前期策划费应该怎么入账。目前的房地产前期策划已经非常普遍,收费却是存在档次差别。但由

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房地产项目税务

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本文主要为您介绍房地产项目税务,内容包括房地产项目税收明细,房地产开发项目税务如何处理,房地产项目税税率多少。房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税

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清流鸿图房地产项目

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本文主要为您介绍清流鸿图房地产项目,内容包括听说福建鸿图房地产公司破产大田鸿图中学将被政府接收这是真的,有人收取当兵费用可以举报吗,请问,如果小区内的道路被划成车位,并且物业收取了停车费,是否违。物业管理条例规定,物业无权占用公

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常州世纪锦苑的房价

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珠海房价会跌吗2017

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宣城2017房价走势

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本文主要为您介绍宣城2017房价走势,内容包括未来宣城的房价走势,2017年宣城房价会跌吗,宣城2017年平均房价是多少。房价走势如下:今后几年,一线城市、计划单列、省会城市、直辖市会继续涨价,其他城市不会涨太多,原因如下:城市化进程:就是一个人口

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南京紫艺华府房价

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本文主要为您介绍南京紫艺华府房价,内容包括南京六合紫艺华府首开404套房源是怎样的,南京市2019年房价是多少,南京哪个区的平均房价最低。南京六合紫艺华府首开404套房源,首开楼栋为2#、4#、5#、8#、11#,销售均价12500元/平方米,户型建筑面积8

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南宁房价2017年4月

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本文主要为您介绍南宁房价2017年4月,内容包括南宁市房价走势,2017年房价是跌还是涨,2020年的房价、是降低还是升调、(要准确的)、,2017年4月为什么这几天的房价猛涨。其实,我很不情愿参与到对房价的讨论当中。因为报纸、电视、网络……所有的

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深圳一环房价

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本文主要为您介绍深圳一环房价,内容包括深圳房价多少,深圳房价多少,2019年,深圳的房子还值得购买吗,太贵了一套几百万。因为深圳房子最抢手,供不应求,价格自然也就涨。深圳是个很美好的地方,这也是当今太后选择深圳养老的原因之一吧。1.深圳经

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房价太高英语

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本文主要为您介绍房价太高英语,内容包括怎样看待房价过高英文论文,解决高房价的方法英语作文,请用英语翻译,“城市房价太高,买一套房子都难”。Why not only a market down: 1 wages for wont fall, because in the de

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永昌二手房价

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本文主要为您介绍永昌二手房价,内容包括五八同城上的二手房源真实吗,兰州城关区二手房,想问下城关区永昌路上的2000年盖的框架房单价卖,昆明永昌小区建成有多少年。一般是可以的,具体问一下中介吧,二手房需要全款的比较多。 公积金贷款条件:

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白龙潭的房价密云

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本文主要为您介绍白龙潭的房价密云,内容包括在北京的风景名胜区如密云县的白龙潭景区内搞主题游乐项目和房地产,怀柔青龙峡和密云白龙潭哪个好,密云白龙潭在哪里那里好不好玩。白龙潭风景区,地处燕山长城脚下,密云县城东北三十公里的龙潭山中

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宣化赵川房价

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本文主要为您介绍宣化赵川房价,内容包括宣化赵川镇赵川村的房产证多会可以办下来,河北省张家口市.宣化区现场大概房价多少,宣化宣府第一城的房价是多少。只有五证齐全且小区通过综合竣工验收合格后的房子才可以办理房产证的,新房通常三个月