客户潜在需求概念分析

房地产的潜在需求的概念

1. 什么是现实需求,什么是潜在需求

现实需求

一定时期内社会各方面有支付能力的商品需求。它反映一定时期内市场容量的大小。现实需求是与购买力水平相联系的。在我国,社会商品购买力是由城乡居民购买力,社会集团购买力和农业生产资料购买力三个部分组成的。社会商品购买力的高低,是在国家计划指导下,通过国民收入的分配和再分配形成的。

潜在需求

潜在需求是指消费者虽然有明确意识的欲望,但由于种种原因还没有明确的显示出来的需求。一旦条件成熟,潜在需求就转化为显现需求,为企业提供无穷的商机。潜在需求是十分重要的,在消费者的购买行为中,大部分需求是由消费者的潜在需求引起的。因此,企业要想在激烈的市场竞争中取胜,不但要着眼于显现需求,更应捕捉市场的潜在需求,进而采取行之有效的开发措施。

应该对市场进一步细分、重新定位。例如,人们对无害香烟、安全的居住区、节油汽车的需求。

应该还有公司已经在市场销售方面,发现了客人的某方面的需求.但市场还没有出现类似的产品来满足广大客户的需求.

需求有现实需求和潜在需求。。。。由于实际情况的不同,两者之间是可以互相转化的。。。。卖房者考虑的是实际收益(即实收),而购房者考虑的是购房成本(即实际支出)。当前由于ZF实行了政策调控,来抑制过快增长的房价,必然造成了购房者的实际购房成本的大大增加。导致了现实需求更多的向潜在需求转化。但相信在经过一段时间的观望,在房价相对稳定甚至是稳步上升的外部环境的影响作用下,更多的潜在需求会逐渐地向现实需求转化。。。总而言之,只要有需求,房价是不会大幅度下跌的(短期内的调整是必然的),经济规律告诉我们房地产的供求关系决定了房地产的价格。。。。。(((不要相信房价会在短期内狂跌,厦门的房价还远远没到顶峰)))故有购房意向的兄弟朋友们不要被XX和XX所误导,相信自己,有适合自己的房子下手要快-------好房子不等人。。。。。。。。

2. 在住宅市场,潜在需求向有效需求转化的条件分析\在住宅市场,潜在需

首先,从潜在需求看,我国现有城镇居民4。

9亿人,到实现“全面小康”的2020年,我国城市化水平将达到55-60%,城镇居民将增长到8亿至8。5亿人。

在此期间约有3-3。5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。

另一方面,原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。 2003年末中国城镇居民人均住房面积为23。

8平方米。初步测算,我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。

也就是说,每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。 其次,从有效需求测算,不算农村进城经商务工人员的住房需求,只计算城镇居民改善住房的需求,如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求,而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房,那么中国20%的城镇家庭是2700万户,每家增加20平方米,这个现实需求总量是5。

4亿平方米。这个需求是客观存在的,是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。

3. 什么是现实需求

现实需求 一定时期内社会各方面有支付能力的商品需求。

它反映一定时期内市场容量的大小。现实需求是与购买力水平相联系的。

在我国,社会商品购买力是由城乡居民购买力,社会集团购买力和农业生产资料购买力三个部分组成的。社会商品购买力的高低,是在国家计划指导下,通过国民收入的分配和再分配形成的。

潜在需求 潜在需求是指消费者虽然有明确意识的欲望,但由于种种原因还没有明确的显示出来的需求。一旦条件成熟,潜在需求就转化为显现需求,为企业提供无穷的商机。

潜在需求是十分重要的,在消费者的购买行为中,大部分需求是由消费者的潜在需求引起的。 因此,企业要想在激烈的市场竞争中取胜,不但要着眼于显现需求,更应捕捉市场的潜在需求,进而采取行之有效的开发措施。

应该对市场进一步细分、重新定位。例如,人们对无害香烟、安全的居住区、节油汽车的需求。

应该还有公司已经在市场销售方面,发现了客人的某方面的需求。 但市场还没有出现类似的产品来满足广大客户的需求。

需求有现实需求和潜在需求。

由于实际情况的不同,两者之间是可以互相转化的。

卖房者考虑的是实际收益(即实收),而购房者考虑的是购房成本(即实际支出)。当前由于ZF实行了政策调控,来抑制过快增长的房价,必然造成了购房者的实际购房成本的大大增加。

导致了现实需求更多的向潜在需求转化。但相信在经过一段时间的观望,在房价相对稳定甚至是稳步上升的外部环境的影响作用下,更多的潜在需求会逐渐地向现实需求转化。

总而言之,只要有需求,房价是不会大幅度下跌的(短期内的调整是必然的),经济规律告诉我们房地产的供求关系决定了房地产的价格。

4. 房地产市场细分概念及作用是什么

房地产市场细分概念及作用 一、房地产市场细分的概念 市场细分是指营销者在市场调研的基础上,从消费者需求的差别出发,以消费者的需求为立足点,根据消费者购买行为的差异性,把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体——子市场,使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。

那么,这一过程和策略在房地产市场营销中的具体应用,则称之为房地产市场细分。 市场细分这一概念最初是20世纪50年代中期美国市场学家温瑞尔?施密斯提出的。

从市场细分的发展历程来看,市场营销主要经历了大量营销、产品差异化营销和目标市场营销3个阶段。 二、房地产市场细分的作用 在制定战略性的房地产市场营销计划时,企业的基本任务是发现和了解它的市场机会,然后制定和执行有效的营销方案,而房地产市场细分是完成这一任务的关键和核心。

其作用在于: 1。 房地产市场细分有利于营销者找到有利的市场方向,掌握市场上的现实购买量与潜在购买量、购买者满足程度及竞争状况等,搞好市场定位。

2。 通过房地产市场细分把自己的优势力量集中在目标市场上,做到有的放矢,才能取得更大的社会经济效益。

3。房地产市场营销者通过房地产市场细分,能针对目标市场制定适当的营销组合方案,从而把有限的资源集中投入到目标市场上来,开创出适合自身企业的房地产开发经营特色之路来,从而提高自己的市场占有率和知名度。

5. 房地产细分市场需求预测是什么

1。

住宅 (1)根据政府统计部门公布的人口资料,查寻标的房地产的市场区域所对应的城市区域内未来某一时期人口总数的预测值和户均人口数量,推算标的房地产市场区域内住宅需求总套数: 住宅需求总套数=某一时期人口总数/户均人口数量 (2)根据标的房地产所属住宅类型目前市场售价(每套总价)的范围(上限和下限),按当时当地常规的抵押贷款方式,推算购买此类住宅的家庭每月须支付的还款额: 月还款额=总价X贷款占总价比例Xr(1+r)n/[(1+r)n一1]式中 r——个人住房抵押贷款利率; n——贷款期总月数。 根据月还款额和当地的收入还贷比①,推算购买标的房地产所属类型住宅的家庭年收人范围: 购买标的房地产所属类型住宅的家庭年收入=月还款额X12/收入还贷比 查寻有关人口统计资料,确定在有以上所推算的年收入范围内的家庭占标的房地产所在城市家庭总数的比例(HP)。

(3)调查标的房地产所属类型平均每套住宅的建筑面积,计算标的房地产市场区域内对标的房地产所属类型住宅的需求总量(DH,面积): DH=住宅需求总套数XHPX标的房地产所属类型平均每套住宅的建筑面积 以上计算中,如果使用未来某个时期新增人口的预测值,则可得出相应时期新增住宅需求总面积的预测值。 2。

零售商业房地产 (1)根据政府有关部门公布的标的房地产所在城市的城镇居民家庭购买商品支出及其在食品、衣着品、日用品等九大类商品上的分配比例,计算该城市城镇居民家庭在标的房地产最可能使用者所属零售业的消费支出(Eu): Eu=城镇居民家庭购买商品支出X城镇居民家庭在标的房地产最可能使用者所属零售业类型的消费支出比例 (2)根据政府统计部门公布的标的房地产所在城市的现有城镇居民人口总数和城镇居民家庭现有人均可支配收入,计算当地居民在标的房地产最可能使用者所属零售业的消费支出占可支配收入的比值(EvTIv): EuTIv=Eu/(城镇居民家庭现有人均可支配收入X现有城镇居民人口总数) (3)根据政府统计部门公布的人口预测数据,查寻标的房地产市场区域内未来某个时期的城镇居民人口总数,计算该时期内标的房地产市场区域内城镇居民家庭在标的房地产最可能使用者所属零售业的消费支出(Es): Es=预计标的房地产市场区域内的城镇居民人口总数X城镇居民家庭人均可支配收入xEuTlu (4)根据政府统计部门有关标的房地产所在城市区域内标的房地产最可能使用者所属零售业零售额的前3年数据,并按(3)所述方法计算相应年份的该城市区域内城镇居民家庭在标的房地产最可能使用者所属零售业的消费支出总额(Es),计算各年前者与后者的比例:TEs=标的房地产所在城市区域内标的房地产最可能使用者所属零售业销售额/Es 标的房地产所在城市区域内标的房地产最可能使用者所属零售业销售额/Es取各年数据的平均值(用STEs表示)。 (5)根据Es和STEs计算标的房地产市场区域内标的房地产所属零售业在未来某时期内可实现的销售额(S); S=Es*STEs (6)调查标的房地产市场区域内标的房地产最可能使用者所属零售业年销售额与年租金的比例(STR),用此比例乘标的房地产的每平方米的可行性租金(FR,求取方法参本节“二、价格咨询”),得到标的房地产市场区域内同类房地产每平方米应有的销售额(SPSM): SPSM=STRXFR (7)计算未来某时期标的房地产市场区域内对标的房地产所属类型的商业房地产的需求量(DR,面积,平方米): DR=S/SPSM 在以上方法中,如在计算Es时用对未来某年份标的房地产市场区域内城镇居民新增人口总数的预测值和(或)城镇居民家庭人均可支配收入增加额的预测值,则可得出未来某年份标的房地产市场区域内对标的房地产所属类型的商业房地产新增需求量的预测值。

3。办公楼 (1)根据前述“房地产市场细分市场供求分析”第二步中关于最可能使用者的分析结果,查阅有关统计资料关于各行业就业人口的预测以及有关研究机构对各行业就业人口中使用办公室的人数占该行业就业总人数中的比例,确定标的房地产最可能使用者所属产业就业人数中使用办公室的人数的比例(OPPi),计算标的房地产所属类型的办公楼的潜在使用人数(户): 式中 i——即标的房地产最可能使用者所属的某个行业; Pi——i行业就业人数。

(2)调查标的房地产最可能使用者所属的各行业中使用办公室的雇员平均每人使用的办公室使用面积(SMPP)。 (3)调查标的房地产所属类型的办公楼通常的使用面积与建筑面积的比例(UTB),计算标的房地产所属类型的办公楼的需求量(Do,建筑面积): Do=PXSMPP÷UTB 。

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