房地产会所价值

房地产会所价值

1. 如何区分住宅小区会所的产权归属

1. 关于小区会所的产权归属,2007年10月1日起实施的《物权法》并没有直接指向“会所”的规定。但是,物权法草案三审稿曾有过直接指向“会所”的规定:会所、车库、绿地的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明的,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于建筑区分所有权人共有。2005年10月22日,十届全国人大常委会第十八次会议进行物权法草案讨论删除了有关会所的规定。对此,全国人大法律委员会的解释是:提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的,一般不作为建筑物的附属设施归业主共有,草案中关于会所的规定可以删去。

2. 在法律实务中,有律师认为,根据我国物权法第七十三条的规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”,会所属于该条规定中的其他公共场所或公用设施,因此,会所应属于全体业主共有。对此,我们意见不同。会所不同于道路、绿地,并非公共场所或公用设施。一切主体均可以使用小区内的道路、绿地,使用小区内道路、绿地不会另行产生费用,其产生的收益或益处也是无形的。但会所的使用和服务均是有偿的,而且,使用主体受限,即使是小区业主使用也受诸多限制。

3. 由于物权法并未明确对会所的产权作出规定,有关会所的产权争议仍继续存在。现阶段,关于小区会所的产权归属争议,存在两种观点,一种观点认为,会所也属于房屋的一种形态,应按照谁投资谁受益的原则,归建设单位一般就是指开发商所有;另一种观点认为,会所是公用配套建筑,是为全体业主提供活动的公共场所,应归全体业主所有。

4. 关于会所产权之争,我们认为,首先应对会所的含义、概念要有个共识,否则,就失去了基础,争论毫无意义。在我国现有法律体系中,目前尚未有法律法规对会所的含义和概念有过界定。

5. “会所”,是一种社会俗称,来源于香港,在居民小区中修建的供居民休闲、娱乐以及商务活动之用的场所,比如餐饮、游泳、网球、桑拿、商务中心等。根据我国《城市居住区规划设计规范》(2002年版)第6部分公共服务设施中第6.0.1、6.0.3、6.0.5的强制性条款的规定,居住区公共服务设施(也称配套公建),应包括:教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。据此,我们认为,“会所”仅指居住区公共服务设施中的“商业服务”设施。

6. 其次,会所的产权应归谁所有,除了应考虑谁投资谁受益的原则外,还应当有利于会所的经营管理,一方面要能有效降低经营管理成本,另一方面又能实现会所价值的最大化。会所涉及的服务众多,并且属于商业性服务,后续投入是必要的,如会所的产权归全体业主所有,那么,后续的投入也需要全体业主决定和承担,这样势必提高经营管理成本。

7. 再者,就目前会所的经营状况及使用率的实际情况来看,有95%以上的会所是处于亏损的,如若会所的产权归全体业主所有,那亏损的损失也应由全体业主来承担,但全体业主如何承担,我国法律也没有相关规定,不具有可操作性。

8. 近来,我们在为某品牌开发商审查商品房买卖合同过程中,该开发商想放弃会所的产权,提出了把会所的产权以分摊的方式全部归业主所有。对此,我们认为,分摊会所,我国现有法律并不禁止,但分摊无疑加大了购房者的购房压力,不利于房屋销售;根据我国《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,会所不能纳入公用建筑面积;经咨询当地政府主管部门,“公建配套范围不作产权登记”。继而,该发展商又提出了,将商业部分无偿供业主使用但由业主分摊无偿使用期间的相关费用。对此,我们认为,符合法律规定,相关的条款在向购房人作合理提示和充分解释后,对发展商和业主均有法律约束力。

9. 综上,我们认为,会所的范围仅限于公建配套中的“商业服务”设施,产权归开发商所有,有利于会所的经营管理;业主对会所享有的权益来源于商品房买卖合同及补充协议的约定。楼宇销售过程中,开发商将会所作为吸引购房者的重要手段,开发商有关会所的宣传、陈述具有合同法律效力。

2. 小区会所是资产还是存货

什么是小区会所?会所是指在小区中为人们提供较全面的娱乐休闲活动的场所。

随着城市建设的发展和人民生活水平的提高,小区的结构发生了很大的变化,小区建设由分散的、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。 在一定程度和意义上,会所是将室内的客厅“扩大”、“延展”为小区的公共空间。

依照惯例,高层住宅和公寓的会所往往被安排在一、二层或者地下室;而在楼群林立的小区里,会所一般是一座独立建筑,是置业者除家以外最近的“另一个空间”。会所内部大致设置功能如下:聚会场所,如咖啡厅、多功能厅、烧烤厅;健身场所,如健身房、游泳池、韵律室、壁球厅、台球厅、乒乓室、篮球场、网球场、小型高尔夫练习场、桑拿和蒸汽浴室;娱乐场所,如阅览室、音乐厅、放映室、儿童娱乐室;综合配套,如迷你超市、小型医疗诊所和临时托儿所。

会所是以所在小区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。主要是丰富小区居民业余文化生活,为居民日常生活提供便利,创造和谐、舒适的小区环境,承载小区文化建设的任务。

目前在部分城市,新建住宅小区建设相应的会所是开发商的一项行政义务。 开发商在项目前期就必须就未来配套设施的规模、功能、拟开设的服务项目等规划报有关部门审核,以申请颁发规划许可证和施工许可证,这两项许可均为附义务许可;开发商获得许可后,必须严格按照此申请文件的承诺建设配套商业服务设施,否则将承担相应的法律责任。

以此看来,小区会所是开发企业的资产,不是存货。

3. 如何挖掘房地产楼盘的核心价值

如何挖掘房地产楼盘的核心价值一个楼盘的卖点可以多种多样,关键在于如何去延展与发挥,从一个项目的可行性研究到交楼入住,核心价值的挖掘都是贯穿 其中的,当客户与项目通过这一纽带引起共鸣,楼盘的热销便是理所当然的事情。

在每个项目的营销策划过程中,我们都要对项目的核心价值进行挖掘和提炼,这些核心价值点既是项目运作过程中的把控重点,也是后期项目销售中打动 客户的重要卖点。因此找准项目的核心卖点,引发运营者以及消费者的共鸣,成为操盘过程中的关键一环!加入收藏 一、挖掘自身先天价值,提升后天赋予的附加卖点 一个项目在立项之初,就应该充分认识到它所具备的先天优势,如优越的地段、完善的配套 、优美的自然环境等,这些往往都是超越其他对手的核心所在, 是竞争对手无法效仿的。

我们在操作郑州曼哈顿广场这个项目时,极具远见的认识到项目所在的金水路、未来路交汇处必定会成为连接新老城区的黄金门户, 而这一点也必定是客户认同项目的最大价值点。 因此在整个项目的策划和运作过程中, 我们始终紧紧围绕 “ 金东门户, 繁华中心 ” 这一主题, 将这一主题植入人心。

可能有时候项目的先天优势并不明显,地段、配套、环境、人文等等都不理想,这就需要深度挖掘。唯物辩证法认为,任何事物都是两面的,没有绝对的 优势,也没有绝对的劣势。

确实如此,比如地块位置偏远,地段差,但这对于厌倦都市喧嚣 、向往乡村宁谧的人士而言,可能是一块乐土;可能地块环境嘈杂, 周边居住人群参差不起,但却孕育着繁华商业中心的契机。 仅靠项目的先天优势有时候是远远不够的,需要人为赋予后天的附加卖点。

从项目的规划理念、产品创新、园林景观、超前配置以及文化内涵、营销手段 等都可以有所突破,成为打动消费者的核心概念。 二、把握最主要的,放大最核心的 经过不断的挖掘与提炼,一个项目可能会出现很多个卖点,比如地段挺不错,交通便捷,配套也比较完善,还有很浓厚的文化渊源,以及弧形阳台、落地 飘窗的设计在当地市场是稀缺产品等等。

在策划和推广过程中,要分清主次,把握最主要的卖点,放大最核心的价值,而对附属的、相对较为平常或是对市场 吸引力不强的卖点,则只作为辅助的、次要的。 三、将卖点提炼为鲜活的概念 确定项目的核心卖点后,应将这一卖点予以最大程度的提炼和包装,使之成为项目与众不同的鲜明特征,成为吸引客户眼球的鲜活亮点。

如郑州国贸中心 的写字楼,外立面采用双层玻璃幕墙,设独有的进出风口,利于室内外对流通风,因此提炼出 “ 会呼吸的甲级写字楼 ” 概念,在郑州市独树一帜。 那么,一个项目究竟可以从哪些方面去挖掘价值点呢?可以从以下几点来考虑: 首先思考由地块位置所决定的先天优势 1 、区位价值 区位对不同定位的居所来说,影响各有不同,但都是决定性的。

有些项目的核心价值正是体现于区位之上的,尽管显而易见,却需要更具创造性的发挥。 卖点构成:繁华路段、 CBD 概念、 CLD 概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商圈概念、文化概念、教育概念等,以及由地段带来的交通卖点。

2 、周边的自然景观 拥有自然景观资源的房子,本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中,我们渴望发现一种源自梦想的最大价值 。

风景与房子,将构成一幅完美图景。 卖点构成:全海景、山景、河景、江景、自然湖景、人工湖景、公园、风景区等。

其次是后期赋予的独特卖点 3 、建筑和园林的卖点 产品规划设计、楼盘硬件、配套设施、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点 、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、 户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点等。 建筑风格、建筑艺术上也往往成为与众不同的卖点:德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格 、和式筑居、新加坡风格、中式建筑等。

如在欧陆风盛行的深圳楼市,万科推出第五园, “ 骨子里的中国情结 ” 带给楼市一股清新典雅的 “ 中国风 ” ;户型的空间价值和细节创新:错层卖点、跃式卖点、复 式卖点、 空中花园、 大露台卖点、 外飘窗、 转角窗、 厨房生活阳台、 子母房等; 园林主题, 环境作为居住空间的重要组成 , 与住宅一起肩负了 “ 天人合一 ” 的使命。 中心花园、主题园林、艺术园林、加拿大风情园林、亚热带园林、欧陆园林、江南园林、新加坡式园林、岭南园林、澳洲风情、海滨风情、热带园林、自然园 林、珍贵树木卖点等,这些独具特色的风情园林,往往成为客户的关注焦点。

4 、概念的卖点 原创概念,白纸上可以有许多发挥。地产商们为房子创造了许多概念,有些牵强附会,有些动人心扉。

在这个资讯过剩的时代,我们总是需要一些简洁而 强大的词汇:生活模式、新都市主义、宣言卖点、度假式概念 艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点 、户口卖点、大型超市进驻、规划卖 点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点等。 建筑风格、建筑艺术上也往往成为与。

4. 地段是房地产价值主导是什么

“房”是指小区或建筑物本身的产品特点,例如园林、会所、层高、户型、装修等。

从营销角度考虑,产品同质化和易复制性使得产品本身的差异性很难突出表达,甚至很快淹没在似曾相识的感觉中。而产品是业主最终得到的基本内容,因此,产品特点在房地产的营销过程中必须做准确和有效的说明,但同时又不能作为营销诉求的基本吸引点,因为具有同类品质的房子有很多(至少消费者的认知是这样的)。

“地”是房地产的核心价值,不算土地,房子与手机没本质差别,“地”的差异性要比“房”的差异性容易识别。 “产”即初始资产的拥有者,也就是发展商。

这个差异性是惟一的,也是最容易识别的。 抗跌能力高低决定产品价值 产品价值不止在于房子本身,还在于地段、品牌。

市区的贵重物业具有很好的投资价值,具备很高的保值能力。在地产时势好的时候,市区盘、郊区盘都会升值;时势不好的时候,郊区盘的跌幅将比市区盘大得多。

以香港特区为例,地产时势好的时候,元郎的房子能涨到2万元/平方英尺;但当房地产处于跌势的时候,却跌到2千元/平方英尺,而港岛的房价无论市道怎样低迷,都能维持在8千元/平方英尺以上。 总之,处于市区的贵重物业房价绝大部分时间处于升势。

市道好时,其升幅最大;市道不好时,其抗跌能力最强。 楼盘郊区化是方向,但不是主流 郊区盘与市区盘不可同日而语,楼盘郊区化缺少了房地产最核心的价值。

楼盘郊区化只是一部分人在不同人生阶段的可能经历。 享受生活,人们选择居住郊区;事业成就,人们必须贴近市区。

郊区盘抗跌能力不强,住在郊区的生活成本较高,同时,中国的人口密度大,私家车不普及,城市道路承载能力亦有限,交通题将成瓶颈。以香港为例,发展得好的新市镇总在市区附近。

地段价值在“房地产”的核心内涵中占有绝对强势的地位。 楼盘郊区化只是一种短期趋向,市区的贵重物业具备很好的投资价值,始终占有主导地位。

5. 如何判断房产投资价值

澳洲买房的秘诀?地段、地段、地段。

房子本身会不断的变旧、贬值,但土地是稀缺资源,会不断升值。所以,所谓房地产涨价,最终还是要看地价。而地价升值快慢,并不是屋主自己能决定的,而是往往决定于地段,也就是周围社区的好坏。正因为如此,我们在买房前,一定要先了解房子所在的社区。

最理想的情况,当然是你有朋友住在那里,可以给你仔细深入讲述各方面的情况。可惜,大多数情况下,我们只能靠自己做功课,从以下10个方面来认识某个社区。

1.通过公共信息了解社区的基本情况

现在只要肯google,基本上什么都能找出来。用心上网搜一下,一定可以找到关于这个社区的人口结构、教育水平、家庭收入、犯罪率、学区等等的资料。咨询中介,往往也是个好办法,但要注意的是中介是为卖家服务的,也许会夸大优点,遗漏缺点。

在公共信息中,容易被忽略的是自住率:一般来讲,出租房特别多的社区,不是好社区。

2.向中介索取附近房屋价格的历史变化情况

房价上升得快是好迹象,但更重要的是房价的抗跌能力。一般来讲,在兴旺的时候,好区和坏区的房子都会上涨。但在世道不景气的时候,坏区的房子会跌得很快,好区的房子则比较抗跌。

3.看房的时候争取和邻居聊天打听

开放日看房的时候,注意寻找机会看看邻居有没有在割草、散步等,可以主动打个招呼,争取聊一会天。不妨直接说明自己想买这一带的房子,听听他们的看法。

4.观察小区的人气和凝聚力

注意看看小区里大家有没有很多户外活动。一般来说,小孩在街边玩耍,老人在慢悠悠散步,年轻女孩在慢跑等,都是小区治安良好,居民住得安心的标志。另外,如果能看出社区组织得比较好,例如邻里守望互助、义卖等活动比较多,社区凝聚力就比较强,治安就好。

5.观察附近房屋维护状态

在天气不错的时候,看看邻居是不是在维护房子、打理花园等等。一般来说,如果屋主精选照料屋顶,油漆,雨槽等,并且把花园打理得很漂亮的话,就说明屋主对社区有信心,对作为社区一员感到自豪。

6.附近咖啡店生意兴旺

这倒不是因为你爱喝咖啡,而是因为咖啡店的兴旺往往代表了附近社区的消费能力和友好水平。另外,咖啡店在选择营业地址前往往做过专业调查。如果店主对社区有信心,你也可以更安心。

7.交通状况

一方面你需要看一下附近是不是拥堵、是否好停车,到你常去的地方是否方便等。另一方面,也要注意公共交通的情况。一般来讲,如果走路10分钟以内有比较方便的公共交通的话,可以增加房子的价值。但是,如果公共交通、特别是车站就在房屋边上,那就是减分因素。

8.观察周末和晚上的情况

平时相对于周末,白天相对于晚上,一个小区的交通、安静程度、气氛等情况有可能会很不相同。有条件的情况下,要选择不同的时间段,多观察几次。

9.附近教堂多

你可能不信教,也不需要去教堂。但是,教区凝聚力往往代表了附近社区的凝聚力、友好度和稳定度。

10.了解附近的政府规划

上网或者打电话到市政厅索取规划情况,了解这区未来的发展计划,明白政府规划可能对这一区未来的影响。

经过以上这10个方面的功课,你应该对社区的状况有了相当的了解。最后,你还需要对照一下自己的实际需求、喜好,听听家里其他成员的感受,来决定社区环境是否符合全家的具体要求。说到底,社区的好坏没有绝对标准,最适合你的才是最好的。

6. 「房地产经纪人经验」怎样判断房产投资价值

怎样才能从众多的楼判断房子的投资价值呢?总的说来有如下几个要素: 地段:房地产行家有言,评价物业的前三个标准是:地段、地段、地段。

什么样的地段盖什么样的房,才是这句话的真正含义。 质量:对于期房而言,最重要的是从发展商的实力看质量。

有实力自然会保证质量,作出的承诺也能兑现。如果发展商自己资金少,总是指望着销售回款支撑工程进度,其质量也就可想而知。

现代化程度:随着科学技术的发展,住宅现代化被逐步提到了日程上来。今后网络家居、环保住宅等已不再是人们的想像。

因此,判断房子的投资价值,这一点与房子的地段和质量同样重要。 供应套数:以自住客户为主,建在城郊的普通住宅以大区块为好,大社区的配套比较可靠。

市区内的高档住宅则相反,套数少则意味着更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所;意味着业主出租以求回报时竞争更少;意味着更精致、更珍贵。 售价及付款方式:这当然是每位买房人都会考虑的问题。

售价高固然不划算,按揭的成数和年数也很重要。为什么现在的部分业主着急出租?因为他们大多拿的是五成五年、七成十年的按揭,每月还贷压力太大。

而七成二十年按揭的压力就小得多。 社区文化背景:中国人在国外喜欢住唐人街,外国人在中国也喜欢聚居,这就是文化背景使然。

所以使馆区周围的公寓、住宅里外国人最多,使馆区周围的外销公寓更受青睐。 物业管理:物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业程度。

另外有些物业管理也有代业主出租的业务,因此买房时要注意,一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。 房子的状况:挑一个好的朝向、楼层、户型对出租很有好处,这就看您的眼力和爱好了。

要提醒的是,在北京买房最好有朝南的房间。不过关键还是要房子本身条件好才行。

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