2017房地产土地储备

1. 2017年土地布局价值点在哪

2017年土地布局价值点在哪?2017-01-08 07:12【源自网络】 2016年末的时候,借着年终盘点、房企总结的机会,采访了几家开发商区域公司和集团层面的相关负责人,谈到土地投资的时候,表情主要分两种。

一是去年没怎么拿地,或者拿的很多土地是联合拿地,这些开发商对土地市场的表态,主要是承认土地市场在高位运行,后期开发风险比较大,所以要么选择避其锋芒,要么联合拿地、分摊风险; 二是拿了很多地,资金支出有几百亿的开发商,他们对土地市场的分析就是,由于融资成本较低,可动用资金比较充裕,弹药充足所以拿地,而且会拿周边地块、在售楼盘价格等做对比,以印证自己并非是在高位接盘。 其实对于第二种表态,完全没必要,2016年作为历史上地王数量最多的一年,很少有开发商能用低价获取土地,但联合拿地的相对来说,压力不会太大,此外即使是独家获取了高价地,后期开发方法还是很多,比如引入合作伙伴,分摊成本。

壹、企业层面的土地市场货币化 从采访对象的反馈中,可以很形象的看到土地市场在去年的货币化现象,就像上文中提到的“弹药充足”,而且拿地金额的增长一直持续到12月。 中国指数研究院数据显示,据不完全统计,去年房企债券融资达到 9039 亿元,同比增长 77%,平均利率为5.07%,低于2015年1.2 个百分点。

在融资成本降低的推动下,2016 年20 家代表性企业累计拿地面积 1.4 亿平方 米(建筑面积),同比增长 38%;累计拿地金额为 8240 亿元,同比增长 54%, 其中恒大、世茂、融创、雅居乐、招商等企业拿地金额同比增幅均超过 1 倍。 值得注意的是,国庆节前后各地调控新政出台后,房企拿地规模在小幅下调后又迅速回升,主要源于 政策调整下地价逐步趋稳,加之部分企业存在补仓意愿,而同期部分热点城市土地供应加 大,且优质地块较多,年末品牌房企拿地规模再次回升,11 月拿地金额环比增长 83%, 12 月仍持续增长,增幅为 32%。

另外全国房企拿地均价来看,也是增长,易居研究院的数据显示2016年1-11月份,全国房地产开发企业土地购置均价4083元/平方米,再创历史新高,同比增长26.7%。 上面两个关于钱的数据都是同比增长的,但实际上,去年房企土地购置总面积同比是下降的,在面粉贵于面包的同时,也要看到面粉实际在减少。

从这些数据来看,未来这些地块上市的时候,价格同比来说,显然不可能降很多,但是否能赢得市场,还要看多方面因素。 贰、城市层面的土地市场政策化 看完企业在土地市场上的表现,再看看城市层面。

在全国去库存政策的指导下,地方政府的土地推出量在持续减少,2016 年,全国 300 个城市共推出各类用地 18.2 亿平方米,同比下降 11.0%, 但降幅较 2015 年收窄 7.8 个百分点;土地成交量同比也持续下滑,共成交 15.0 亿平方米,同比下降 5.7%。 土地供应量减少的同时,土地出让金同比大涨,呈明显的量跌价涨格局。

数据显示,全国各类土地成交出让金合计 2.9 万亿元,同比增长 30.3%,其中,住宅用地出让金同比大幅增长 40.2%,主要是受二季度以来上海(楼盘)、南京(楼盘)、苏州(楼盘)、合肥(楼盘)等重点一二线城市的土地市场拉动,其中住宅用地热度最高,带动全国二、三季度住宅用地出让金同比分别增长 87.1%、61.7%。 不过,这些城市中一个特例,就是帝都北京(楼盘),土地出让的总量和总价双降。

中原地产首席分析师张大伟统计数据显示,北京全年公开招拍挂规划建筑面积747.8万平米,是最近十年的低点;全年合计出让土地44宗(3宗棚户区),合计获得土地出让金852.51亿元,和去年的2217亿元土地出让金相比,跌幅达到了61.5%,是2008年来北京土地出让收入最少的一年。 另外一个特点是,土地市场上城市热度的区分在2016年尤其明显,二线城市住宅用地成交量价的增幅都超过一线城市。

其中一线城市住宅土地成交 1464 万平方米,同比下降 50.9%,而二线城市住宅用 地累计成交 3.1 亿平方米,同比小幅增长 0.3%,其中又以宁波(楼盘)、无锡(楼盘)、天津(楼盘)等城市增幅最为显著, 宁波同比增长高达105%。 土地成交金额上,一线城市去年住宅用地累计出让金为 2463 亿元,同比下降 28.4%,而二线城市住宅用地出让金 1.5 万亿元,同比增长 83.4%。

张大伟统计的数据显示,去年全国有10个城市的土地出让金超过了北京,其中9个城市土地出让金超过千亿,这9个城市中,苏州、南京和杭州(楼盘)分列前三,上海作为一线城市中土地出让金最高的位居第四。 这些数据背后,实际反应的是当地政府对土地出让市场的监管程度,过去一年,一线城市在土地出让总量、出让价格两方面实际做了很多限制,其中尤以北京为甚,张大伟的点评是:限价、限售、限面积、限资金、限持有,2016年北京土地市场调控已经尝试到了极致,北京是在土地供应结构上最努力做调控的城市。

叁、未来土地布局价值点 在企业层面,土地市场变成了货币市场,融资成本的高低、融资规模的大小在很大程度上决定了房企的土地投资策略;在地方政府层面,土地市场依然是政策市场,楼市供需的格局决定了是去库存还是补库。

2. 新形势下如何做好土地储备工作

一、量力而行,处理好多与少的关系

对土地储备工作来说,资金是土地储备制度实施的关键。在控制土地储备量上,要本着“量力而行,不贪大,适度收,而不是多多益善”的原则。在规划和计划情况尚未完全明确的情况下,针对有潜力的用地项目,意向性储备,对存在储备可能性地块做出计划和方案,力争在土地储备上做到动作快,起步早,措施管用,土地储备要适时适量,不能因为一时市场气氛就大量征用。

二、蓄放兼收,处理好蓄与放的关系

对国有土地,可以采取四种方式予以储备:一是征;二是收;三是购;四是换。

对有偿收购的土地,收购土地方式有三种:一是买断,即一次或几次将土地及其附着物补偿费交付原土地使用者后进行储备,适时出让或开发成熟后出让;二是定金收购,先给予原土地使用者定金,约定补偿方式和价款,待土地出让时再付给土地补偿费;三是预定收购,只约定补偿方式和价款,待土地出让后付给补偿费。

三、增强“做地”功能,处理好“养”与“增”的关系

“养”与“增”是增强政府“做地”功能的需要。政府垄断一级土地市场时,必须要确保土地的供应。随着土地市场需求的加大,储备中心某些功能的局限性已远远不能满足市场的土地供应量。随着城市化进程的加快,老城区可以盘活的土地越来越少,土地收购储备要向城郊的集镇改造转移,这使得“做地”的任务难度加大。因此,要建立一个专门的机构实现完成政府“做地”的功能。

四.解决资金问题,处理好“储”与“投”的关系

首先,要解决好融资渠道单一的问题。同时,也可以尝试从解决储备土地收益比例拨付充作土地储备资金,这样可以保证有足够的自有资金进行土地储备运作。对于拨付的比例,可以根据当地经济发展条件和土地储备的需求提出。如果没有资金,新的土地收不进来,老的土地又加工不了,土地储备就会形成金融风险。还要处理好出让价格的制订。 郭际军

3. 土地储备对房地产开发企业的影响

9点起chuang:你好! 土地储备制度对房地产开发企业生产经营影响主要提升了地价,给房地产开发企业经营成本产生压力。

土地储备实施后,城市的土地价格较以前有了较大幅度的提高,房地产开发企业的土地资产的市场价格也处于不断增值的过程中,如果生产经营状况仍然保持不变,即产品数量不变、产品生产成本不变、产品销售价格不变,则可能陷入亏损的状态中。 因为房地产开发企业土地资产按照市场价格进行摊销,即使是以当初比较低的购置价格按年限摊销,在账面上看不出成本的增加,维持原来的利润,但损失的是机会成本,本质上与把土地资产按照市场价格进行摊销是一致的。

其中,企业土地资产摊销为(CL-C),此外的其他成本为C, 产品价格为P,在土地储备制度下,资源的稀缺与需求的旺盛造成了土地价格的攀升,即企业土地资产的摊销成本增加,当土地资产的摊销成本使得产品的成本最终超过产品的价格,即超过在时间t的企业处于盈亏临界点,造成企业亏损。 在成本增加的压力下,为避免亏损,企业被迫采用两种方式来应对:第一,抬高产品价格曲线P,即通过增加产品的附加值来提升产品价格;第二,阻止土地资产的摊销曲线CL的上扬,即通过集约利用土地,提高单位土地的产出。

在土地拍卖供应方式中,开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响,必然以市场最高价格才可以竞得理想土地。 其中土地成本比预期增加的部分,开发商不愿意也不可能从其利润中扣除,开发商对开发利润的预期并没有降低,或许可能因投资增加反而期望取得更丰厚的利润,将土地成本转嫁到房价是开发商转嫁风险的必然选择。

5。2土地储备促使房地产开发企业的优胜劣汰 我国有房地产企业30000家,但具备一级资质的只有200余家,占房地产开发企业总量的不足1%,而武汉的一级开发资质的企业更是微乎其微。

可以说,房地产开发企业的总体质量不高、实力不强,不适应入世后的国际竞争的需求和规模效益的提高。由于在土地储备制度下经营性土地必须通过招标、拍卖和挂牌的形式获得,对房地产开企业的实力提出了更高的要求,使那些没有资金、没有开发经验、靠关系拿“一手地”的开发商逐渐淡出市场,使那些有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地,得到更好的发展。

土地招标拍卖挂牌出让制度提高了市场准入门槛,房地产业进入资本实力和品牌竞争的时代。这种情况下我国房地产企业将出现分野,那些综合实力强,资质高的房地产企业将进一步向大型化发展,而那些资质较差、自有资金少、综合实力弱的中小房地产企业将面临被市场淘汰,或者成为大型房地产企业下属项目公司。

打破了房地产开发企业的地域限制。另外,实行土地招标、拍卖,使土地最直接的与资本结合而不是与关系结合,提高了效率,利于境外资金的流入和国际化进程的加快。

对外地开发商来说,由于可计算成本,有了平等进入的机会,进入目标城市市场就相对比较容易,为跨地域经营的房地产商提供了机会。 在传统的土地要素配置方式下,经营政府关系成为房地产企业发展的决定性因素,多数房地产企业采用了“经营政府关系——拿地——获得贷款——房地产开发”的经营模式,把房地产开发各个环节外包出去,实现项目成功的开发。

土地储备制度打破了这种以政府关系为导向的房地产企业发展模式,在土地储备制度下任何一家企业在土地获取方面都是平等的。 为在市场竞争中生存与发展,房地产企业间的竞争已经从单纯的经营政府关系转变为土地的争夺、资金、人才、管理、营销、理念等各个方面的竞争,如何获取以及整合资源成为以期获得核心竞争力成为土地储备制度下房地产发展的新形势。

4. 2017中国房地产前十强是哪些企业

2017中国房地产开发企业10强榜单如下:1、恒大集团2、万科企业股份有限公司3、碧桂园控股有限公司4、绿地控股集团有限公司5、保利房地产(集团)股份有限公司6、中国海外发展有限公司7、大连万达商业地产股份有限公司8、融创中国控股有限公司9、华夏幸福基业股份有限公司10、龙湖地产有限公司 扩展资料:房地产是一个综合的较为复杂的概念,从实物现象看,它是由建筑物与土地共同构成。

土地可以分为未开发的土地和已开发的土地,建筑物依附土地而存在,与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物,包括房屋和构筑物两大类。

对于房地产的概念,应该从两个方面来理解:房地产既是一种客观存在的物质形态,同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态,房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。

在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利,这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。参考资料来源:百度百科:房地产。

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