房地产经济的宏观调控

1.国家对房地产的宏观调控政策有哪些

2011年楼市调控政策:4月:新政落实至4月,各地政策执行均较为严格,4月份以来,信贷政策进一步收紧,中央再出政策干预商品房交易秩序,政策紧缩的基调仍持续。

5月:1月份国八条出台至今已有4个月,从近期出台的诸如一房一价等政策来看,由于执行和监督难度普遍较大,所以对市场的直接影响均比较有限,因此从总体来看,当前这个时间段,楼市已逐渐进入调控政策的空档期。 6月:回首整个2011年上半年,国内房地产调控全面升级,限购限贷、各地公布房价控制目标到近期部分城市开始限价,政府越来越倾向于利用行政手段直接干预楼市,从重点城市市场成交反馈来看,政策影响不可谓不明显。

2.国家对房地产产业有那些宏观调控政策

中央到地方 1、房地产市场过热 2003年以来房价一路飙升,全国各大中城市房价上涨多呈提速态势。

图1表明2003-2005年房地产泡沫在加速形成。而部分城市更是超出人们预期,如2006年上海地区商品房住宅均价已达到7038元/平方米,房价收入比为11.35:1,严重超出了国际公认的发展中国家3-6倍的标准。

图1:2002-2006年第三季度全国房屋销售价格指数 2、宏观调控仍待完善 面对房地产市场过热的发展态势,政府自2003年就开始陆续出台一系列的政策措施,力图通过宏观调控扭转这一局面。房地产宏观调控在短期内成效凸显,各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。

但根据历次宏观调控政策的经验,一般很难长期持续发挥作用。2006年初,房地产市场在距离2005年宏观调控不到一年的时间里就出现价格反弹。

据国家统计局统计数据显示:2006年一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,北京、深圳等尤为明显;2006年前三个月全国房地产开发投资同比增长20.2%,增速超过30%的城市有12个;2006年1-2月,用于房地产开发的银行信贷占到了贷款增长的50%左右,大型国有商业银行中与房地产相关的贷款也占到贷款总额度的20%-30%。信贷为固定资产投资提供了27%的资金,比2005年增长了8个百分点。

而2007年1月的数据显示,在房地产市场经历了“国六条”调控的一度萧条后,2006年房地产市场并未如预期降温。2006年12月,全国70个大城市新建商品房住房销售价格同比上涨了5.4%,涨幅比上月高0.2个百分点,北京地区涨幅高达10.4%。

二、对我国房地产宏观调控存在问题的探析 房地产宏观调控是在我国宏观经济背景和既定市场体制下展开的,面临着诸多的考验。 1、房地产市场供需矛盾尚未解决的现状影响房地产宏观调控 长期以来,我国土地审批手续繁琐,供应量较少,地根紧缩带动了土地价格的上涨,造成房价随之水涨船高。

目前,土地成本约是商品房成本的1/3-1/4,成为房价高居不下的重要原因之一。 2、房地产市场在经济走势整体偏热环境下难以降温 上世纪90年代末以来,我国实施了扩张性的货币和财政政策。

随着广义货币年增长率的不断提高和利率的不断下降,投资成本的降低致使投资数量和规模的不断膨胀。投资增长过速,体现在固定资产的增速过高。

我国GDP增长自1998年开始,维持在7%-10%。而同期的固定资产增速则维持在20%-30%。

在经济高速增长,固定资产投资不断扩大的宏观环境下,房地产投资冲动难以抑制,房地产价格也由于土地交易价格上涨而形成向下刚性。另外,前几年,我国水泥、钢铁业投资过度形成的产能过剩短期内难以消化,近几年中推动了房地产业投资增速的不断增加。

3、房地产市场发展环境受城市居民收入差距问题困扰 我国居民收入增加速度不敌贫富分化速度。我国基尼系数已高达0.46以上,超出了国际中等贫富差距程度0.3-0.4的标准,处于高度警戒状态。

中间层收入下降趋势明显,经济增长的成果过快过多地流向了富人。一方面,房价过高造成中低收入者买房难,住房需求难以得到满足。

以2005年在上海买一套100万的房子为例,以25年作为还贷期,年利率为5.508%计算,如果首付为30万,按揭为70万,则25年时间大约要还近130万元,每年需要还贷5.2万。另一方面,富人通过此手段进一步聚敛财富,扩大了贫富差距,囤积居奇的行为又不断推高房价和人们的预期,加剧了市场的动荡。

据建设部调查,2004年北京市商品住宅投机性购房比例已经达到17%,在投机性购房中48%为空置待涨性购房。2005年及2006年虽然采取了诸多措施,但空置率仍然高居不下。

而全国范围内看,2005年底,全国商品房空置面积已经达到了26%,严重超过了国际警戒10%的标准。且截至2006年7月底,全国商品房空置面积已达1.21亿平方米,同比增长14.4%。

其中空置商品住宅同比增长10.8%。数据表明了房屋空置率再次抬高。

4、城镇化运动过程中房地产合理供需预期被放大 随着经济的发展和人民生活质量的提高,城市化运动将全面推进,城镇对住房的需求也日益增多。大学生就业、农民工进城等都是城市化进程中推动房价上涨合理因素。

我国的城市化.水平发展速度近10年内平均达到1.36%,若要达到发达国家75%的水平需要二十多年时间。据预测,我国人口数量到2030年可能达到16亿的高峰。

届时城镇人口可达12亿。2006年我国城镇人口5.77亿,到2030年,将净增城镇人口6.23亿按照“十一五”规划2010年我国城镇居民人均住宅面积将达到30平方米的标准计算,每年新增城镇建设用地就要达到7.79亿平方米。

如果按最近公布的全国城镇人均住宅面积26.11的标准计算,也要达到6.78亿平方米。供不应求下房价小幅上涨尚属合理,但引发了各方对房价上涨非合理性预期,供需矛盾进一步被放大。

首先,城镇化运动加剧了房地产商谋取暴利的心理预期,导致部分地区投资结构失衡。经济适用房投资建设少,高端楼盘和商用楼盘开发过度,不但造成高档住宅拉动下房价的向下刚性;还使经济适用房由于相对稀缺形成需求支撑下的价格上涨,给真正需要房子的住户造成了很大的。

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