房产经纪人怎样与客户和房主沟通,详细。

。一个成功的房产经纪人

房地产经纪人

最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们,销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通,主要是把自己的想法告诉别人,同时聆听别人的想法,每个人都有被尊重的愿望,你要重视别人,仔细倾听别人的每句话,自己的意思要表达的非常清楚,能明晰地知道别人的想法和内心感受,微笑、热情,真诚,让别人有倾诉的愿望。

学习:从不满足于已经取得的成就,不断地学习新的知识,汲取营养,向业绩高手学习,学习他们身上好的要素,并应用到实际工作中去,才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说,销售生涯就像一场战斗,是一场不间断的、让人无喘息余地的追逐。再一次次胜利中间夹杂着许多失败,在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、拒绝和失望。虽然总是面临许多障碍与压力,但是优秀的房地产经纪人总能凭着出色的学习能力,最大程度地把握到社会与客户的发展变化,以知识为后盾,充分地做好前进准备,步步为营,百折不挠,最终登上成功的巅峰。

很多房地产经纪人存在营销知识匮乏、营销技能低下等问题,在策划与设计、市场调查方法、营销推广手段、合同制定,

法律法规

,房地产专业知识,金融,

建筑学等诸多方面一片空白,操作起来杂乱无章,甚至根本就会做这些事,只知靠送礼、宴请、降低佣金,暗想操作等给“回扣”来推销商品,其专业知识的贫乏令人吃惊。有些房地产经纪人在财务方面虽然会计算购进、销售、毛利、部分,变成本价格,但对费用水平、资金周转、进销成本、资金利税率投资价值分析,等基本概念,缺乏基本的了解,甚至看不懂一般的财务报表

。这样的经纪人员如果不努力学习,怎能按照市场经济规律来进行营销决策呢?更不可能通过会计核算来调整销售行为了。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面:对公司要有全面的了解。

房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业与常用术语。经纪人员应对当地的房产发展方向有所认知。同时还能准确把握当地的房产动态和竞争对手的优劣势极可靠卖点等信息;另外还必须掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。掌握顾客的购买心理和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。了解市场营销相关内容。经纪人员应该学习房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的市场营销常识。

心理素质要求较强的应变能力

,为人真诚自信,乐观大方,有坚韧不拔之毅力,能承受各种困难的打击,责任感强,

自制力强。

知识:经纪人的首要任务是销售,如果没有销售,业绩就没有有希望,企业也没有希望。同时,

销售代表的工作还有势在拓展,只有销售也是没有希望的,因为你销售出去的是房子和服务,而只有不断拓展市场,以诚信待客户,才能够建立起长期的市场地位,赢得长期的市场份额,为企业的销售渠道建立了重要的无形资产

,为自己赢得了稳定的业绩。

细节:创新:

客户是朋友:专业:耐心:作为一个优秀的房地产经纪人,应当具备那些心态呢?一、真诚二、自信心三、做个有心人四、韧性五、专业 承压能力。房地产经纪人肩上抗着巨大的销售指标

,那些新手面对开不到单的窘境。看着别人风光地落单

,获得丰厚地回报。那些飘在外地的房地产经纪人面对生活的压力,身后有主管经理一次接一次的催促,实际面临的却是客户的冷漠与拒绝。面对困难,相当一部分人感到迷茫和沮丧,或放弃,或消极工作,结果自然是离成功的目标越来越远。因此,摆正自己的位置、端正自己的心态,面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人,尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情?哪一行的成功能轻易达到?如果每个单子都顺顺利利,从来没有拒绝?如果是这样,大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩,过去开心的事情,朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人,我以我的专业来给别人提供服务。

分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力,学会发现市场机会,如现在在国六条的政策冲击下,市场交易开始萎缩。那么,这时候可以开拓新的市场,如商业地产

。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求

,金牌经纪人的成功要素。那些是我应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点,让自己出于不败之地。

我现在要买二手的商品房,请问如何与中介和房东沟通才能买到好的

第一招:别用经验估算给房子定价 房屋交易时,买卖双方的焦点都集中在房价上,房主总觉得价格已到了底线,可买家却偏偏不领情。因此,在卖房前,为房子做一个准确的价格评估是非常必要的。影响房价的因素有很多,而房主们却大多利用经验来估算房价,这样估算出来的房价带有很大的模糊成分,很难保证卖房收益的最优化。 置业专家建议房主从住宅的地理位置、交通状况、建筑年代、建筑形式、建筑质量、房型结构、物业管理、社区环境、生活配套设施等9个方面、60多项指标来对房子进行全方位的评测。然后,参照同区域同类住宅的当期平均售价和当期供求状况等,为房子测算出一个性价比最优化的售价空间。对房主来说,这是一个如意的价格空间;而对于买家来说,这是一个合理的价格空间。以这样的价格空间为基础,房子不仅能卖出好价钱,而且还能更容易卖出去。

第二招:“情人眼里出西施” 当前二手房市场的供求关系决定了房价的主导权掌握在房主手里,但最终掏钱的还是买家。俗话说,情人眼里出西施,房子越符合买家的需求,房主也就越能卖出如意的价格。因此,要想将房子卖出好价钱,找对买家是关键。所谓找对买家,就是找到那些家庭生活的习性需要与房子的品相特点相互适合的买家。要做到这一点,首先要弄清自己的房子最适合什么样的家庭生活习性和需要;然后再弄清有着这样需求的卖家主要分布在哪些群体里;最后找到他们,把房子卖给他们。这样,通过对买家进行正确的群体辨识和定位,房主就可以找到最看重自己房子的“那一个”,让房子实现“情人眼里出西施”的效果了。

第三招:凸显房子的“迷人曲线” 找对了买家,接下来要做的就是怎样在买家眼里为房子增添魅力了。世上没有完美的女子,你感觉一个女子很美,是因为你的目光被吸引到她身上有魅力的地方去了。房子也是如此,要想将房子卖出好价钱,就要让买家从心里喜欢你的房子,所以这就要发掘出房子的魅力点,并且让这些魅力点深深地吸引住买家的心理视线。卖房时,若能对房子的魅力点也即主要的增值因素进行突出的展现,定能让房子在短时间内迅速升值。因此,房主需在了解房子的基础上,在专业人士的协助下,挖掘房子的优势,让买家爱上你的房子。

第四招:抹去房子的鱼尾纹 找出了房子的主要增值点之后,还应找出房子的主要抑值点,围绕它们做一些改善性措施。这对房子的某些瑕疵可以产生有效的掩饰作用,从而提升房子的受欢迎程度。如:房屋若采光较差,可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救;房屋若通风较差,可适当在采光处摆放简洁的绿色植物等。想要房子卖出好价钱,房主一定要从房子的细处着手,给买方留下好的印象。人抹去眼角的鱼尾纹,马上就会年轻漂亮许多——房子也是如此。

第五招:不断长大的金元宝 一个人买房,不仅只是为了居家生活,同时也是一项投资,并且是一项数目不小的投资,因此,在房屋交易的过程中,房主应将房子的未来升值潜力当作一张重要的牌,来增加自己谈判的砝码。从房屋增值的角度入手,对自己的房子进行投资分析,用令人信服的数据,让买家意识到他买到的不仅只是一套房子,更是一个在不断长大的金元宝。这可以使买家对房产增值予以重视,在一定程度上减轻房价给买家带来的心理压力,促进房屋快速成交。

第六招:把房子变成“心灵鸡汤” 谈判是二手房交易中的一个关键环节。对于卖家来说,谈判的目标只有一个:将房子卖出好价钱,并且尽快地卖出去。要想实现这个目标,房主在谈判中需要学会一个沟通的技巧:把房子变成买家的心灵鸡汤。因此,在陪伴买家看房和交易谈判的过程中,不应该就房子论房子,而应该站在家居生活的角度,对房子的主要增值点进行渲染。换句话说,让买家看到的不是冷冰冰的房子,而是暖融融的未来家居生活情境。这样一来,房子就变成了买家的心灵鸡汤。买家因此会感觉到:你是站在双方共同的立场上来进行平等的沟通。

房产经纪人怎样与客户和房主沟通,详细。

各位朋友~~ 二手房销售,怎样才能做了更好~ 比如和房东客户沟通呢时

第一次看房,千万别说太多,唧唧哇哇的,客户一般都不喜欢,且客户都不是傻子,很多人不喜欢旁边有人聒噪的。 你主要是以听为主,听客户的需求,听客户对房子的评价。 别把房子说得天花乱坠。好就好,不好就不好,只是不好的地方稍微委婉一点即可。 其他没啥要关照的。其实多几次和客户接触就不会考虑这么多了。见啥人说啥话了。

买房价格能直接和房东谈吗

当然可以,其实像这样的买房人还是有很多的,找了中介买房,总认为中介费贵,中介会坑钱的,买家自作聪明,私底下直接找房东谈价,结果自己表现露怯了,让房东察觉到自己的房子卖的便宜了,房子直接涨价几万,这种偷偷私下交易,还仅仅是房价涨价的问题。甚至还有很多买房人为了省几千块的中介费,私下跟房东交易,损失几十上百万,钱房两空的,这类案例也不在少数。

1、找专业的人办专业的事,中介的价值在于服务

不少的买房人总存在这样的误区,总认为中介只是提供房源信息的,利用信息不对称,就可以收取不菲的佣金。而事实呢,在互联网飞速发展的今天,信息是很廉价,因为所有的房源你在网上都可以查到。那中介的价值在哪呢,万家房产认为,中介的核心价值在于服务。而房产交易是一个相对来说,复杂程度高,但频率低的,中介是有存在价值。怎么解释这个呢?买房人一生可能只买两三次的房子,这个相对来说算是频率低的,而买房因为房价、地段等种种因素,复杂程度极高。

2、房子是大宗交易,切不可自作聪明

不少客户就是因为自己觉得可以找卖家沟通,结果在聊天的过程中露怯了,卖家觉得自己的房子卖的便宜了,随即涨价。但是到底这个房子是真的在市场中值这个价,还是卖家自己认为在他的认知中值这个价,就无从得知了。

中介的服务价值体现最明显的就是在买家和卖家的议价过程,调节气氛,掌握尺度。很多时候,你自己私下和卖家交易,被坑一次,或许就知道了中介存在的必要性,就知道中介费花的值不值。万家房产认为,每一行存在都有他存在的道理和必要性,否则早已被市场淘汰了。这种专业的事情,还是交给专业的人做,切不可自作聪明。

中介费打对折怎么解决或者说看房之前该怎么与客户沟通中介费的事

这么专业的问题 ,悬赏分 不能为零 ,我不是中介 ,可是 我有过多次和房产中介打交道的经历。事先他应该知道 房屋中介是有偿的 ,比如说 百分之2 左右 。以普通房60万 为例 ,那么中介费就是一万二 ,最后付费时 可能是一万 ,也可能是八千 ,即使打对折 ,六千不是也完全可以做吗因为成本低 。遇到客户说什么 ? 这可没有定义 。人群千差万别 ,良莠不齐 ,不能一概而论 。归纳起来 ,能够抓住客户心理的 ,不外乎一条 ,就是说;我做了这么多年中介 ,精通二手房市场 ,交易 买卖 和过户程序 ,及各个 环节 。能帮你买到好房子 。又能让你少花钱 。 这是客户最关心的 。

五大狠招 教你买二手房怎么杀价

有些朋友总是十分羡慕那些用很便宜的价格买到房产的人。在购买二手房的过程中,有什么砍价的诀窍吗?回答是肯定的。那么,买二手房怎么杀价?如何将二手房的价格砍到最低呢?今天我就把自己的砍价绝招与大家分享一下吧。 购买二手房时砍价的5大狠招: 1、委托多家中介: 在希望购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司不但可以得到更多的房源信息,而且可以使各家中介公司产生竞争关系。我们不妨直接告诉各家中介已经委托了别的公司寻找房源,这样,为了自己公司的利益以及个人的业绩,所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。但是要注意两点: A、对购买二手房表现出强烈的愿望:这样才能使中介公司对你产生足够的重视。 B、选择有口碑、有实力的中介公司为自己提供服务:这是对自己在整个购房过程中合法权益不受侵犯的起码要求。 关于如何选择中介公司请参考相关文章《选择房产中介公司有窍门》(点击进入)。 2、多看房、少赞美: 为什么要多看房、少赞美呢?理由很简单:多看房是为了摸清市场、少赞美是为了不让对方摸清自己的想法。在购买二手房时,摸清市场价格是最关键的一步这大家都很好理解。但少赞美不就不能让中介公司摸清自己的实际需求了吗?实际上完全不必担心这点,因为大家对好房子的看法是大多一致的,我们要做的就是多挑毛病,不表露出急切购买的心情,为今后的砍价留有余地。 什么样的房子才是好房子?请参考《好房子应该具备的基本条件》一文(点击进入)。 3、多与房主沟通: 当我们找到了一家比较中意的房子时,要注意多与房主进行沟通。把中介公司凉在一边吧,这样才能使他们产生危机感。要记住房主才是最想把房子尽快卖掉的人。有一个小窍门:假如中介公司在带你看房之前为房子报价102万的话,你可以在与房主进行沟通时问这样一句话:“100万有点贵了,能不能再便宜一些?”这样做不但可以认清该房产在报价时中介公司有没有吃差价,而且有一定的“离间”成分。也许会有一些意外收获呢! 二手房卖多少钱才合理?请参照《如何对二手房进行价值评估》(点击进入)。 4、漫天要价、坐地还钱: 有一些房主在卖出手中的房产时存在着漫天要价的现象,对于这类现象不必过分在意——他只不过是想万一碰到个“大头”就能把房子买个好价钱了。实际上,每个想要卖房的房主都会对自己手中的房产价值有个客观的估计的。不要因为房主过高的报价就轻易放弃自己心仪的房子,我们应该通过与房主的沟通或要求中介公司压制房主报出个客观的价格。先报个底价出来(当然也不能过分低于当地房产的实际价格),再留个电话然后走人。通常他们会再联络你的。 5、合理避税、压制中介服务费: A、国家在二手房交易过程中是要收取一些税、费的,而一些本应由卖方承担的费用在实际交易过程中却变成了买方承担。虽然不合理但在房产交易卖方市场的情况下也是没有办法的事。现在房产市场已经进入了调整期,市场的供销关系已经出现的转变。所以我们在购买二手房时应该提出由卖方承担一定的费用,从而降低自己的购房成本。 B、很多朋友都不知道中介服务费也是可以砍价的。现在中介公司为其服务所定的价格大致在总成交额的2.5%3.0%之间,所以我们应该利用中介公司急于成交赚钱的心理将中介费压制到最低,或者要求卖方也负担一部分的中介费用。小窍门是:无论你在委托中介公司时谈好了什么比例的中介费用,在将要签署购房合同时马上提出降低其费用。通常情况下,这个要求会使服务费下降0.1%0.2%个百分点。对于动辄上百万的成交总额来讲,这也可以节省下一笔不小的费用呢! 怎么避税?请参照《如何在二手房交易中合理避税》一文(点击进入)。 怎样跟中介公司打交道?

如何确定二手房的价格,购买二手房时如何砍价

一、如何确定二手房的价格?

通常情况下决定房价的因素有:

1、房屋本身的因素。房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。房屋竣工后即进人折旧期,而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起,住宅用地最高期限为70年,从开发商取得土地使用权证之日起过一年少一年。另外,房屋的朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响,众所周知,南北通透的房子是所有朝向里最好的,那么这样的房子比起其他朝向的就要有优势多了。

还有楼层,如果房子所在楼栋属于高层,那么高层中的一、二、三层等较低的楼层的价钱就和其他的难以相比了。此外,房屋的装修也会影响到房价,有的购房者选择购买二手房就是看中了其“即买即住”的优点,如果房屋本身的装修很好,那么买方人住后就无需重装,装修省了钱,那么自然在房价里就应有所体现了。

2、环境因素。环境因素比较复杂,既有自然环境,又有社会环境;既有小环境,又有大环境。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的地区适合经商,有的地区适合居住。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区,都会对房屋价格产生较大影响。比如众所周知的学区房,如果房子处于某重点中学、小学的学区,那么即使是房龄再老、装修再简陋那么价钱也是相当可观的。

3、心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,考虑到心理因素,二手房一般比同区域同地段的新建商品房单价便宜8%。

二、购买二手房时如何砍价?

1、委托多家中介:

在希望购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司不但可以得到更多的房源信息,而且可以使各家中介公司产生竞争关系。我们不妨直接告诉各家中介已经委托了别的公司寻找房源,这样,为了自己公司的利益以及个人的业绩,所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。但是要注意两点:

A、对购买二手房表现出强烈的愿望:这样才能使中介公司对你产生足够的重视。

B、选择有口碑、有实力的中介公司为自己提供服务:这是对自己在整个购房过程中合法权益不受侵犯的起码要求。

2、多看房、少赞美:

为什么要多看房、少赞美呢?理由很简单:多看房是为了摸清市场、少赞美是为了不让对方摸清自己的想法。在购买二手房时,摸清市场价格是最关键的一步这大家都很好理解。但少赞美不就不能让中介公司摸清自己的实际需求了吗?实际上完全不必担心这点,因为大家对好房子的看法是大多一致的,我们要做的就是多挑毛病,不表露出急切购买的心情,为今后的砍价留有余地。

3、多与房主沟通:

当我们找到了一家比较中意的房子时,要注意多与房主进行沟通。把中介公司凉在一边吧,这样才能使他们产生危机感。要记住房主才是最想把房子尽快卖掉的人。有一个小窍门:假如中介公司在带你看房之前为房子报价102万的话,你可以在与房主进行沟通时问这样一句话:“100万有点贵了,能不能再便宜一些?”这样做不但可以认清该房产在报价时中介公司有没有吃差价,而且有一定的“离间”成分。也许会有一些意外收获呢!

4、漫天要价、坐地还钱:

有一些房主在卖出手中的房产时存在着漫天要价的现象,对于这类现象不必过分在意——他只不过是想万一碰到个“大头”就能把房子买个好价钱了。实际上,每个想要卖房的房主都会对自己手中的房产价值有个客观的估计的。不要因为房主过高的报价就轻易放弃自己心仪的房子,我们应该通过与房主的沟通或要求中介公司压制房主报出个客观的价格。先报个底价出来,再留个电话然后走人。通常他们会再联络你的。

5、合理避税、压制中介服务费:

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