日本当年房价为什么崩盘

80年代日本经济危机20世纪70年代,日本从“投资主导型”转向了“出口主导型”,具体表现在:

出口快速增长。石油危机后的1974~1980年期间GDP年平均增长速度均超过了10%。随着出口的快速增长,出口对拉动经济增长的作用明显提高。1974~1985年,出口对整个GNP增长的拉动上升至34.5%。出口占总需求的比重也在不断上升。1985年上升至14.6%,贸易盈余不断扩大。同时,日元对美元的汇率比价也逐渐低估,日元汇率处于“抵抗升值阶段”。

在这种背景下,1985年9月,美国、日本、英国等5国财长和央行行长在美国纽约的“广场饭店”举行会议,决定联合干预外汇市场,使美元对主要货币有秩序地下调,以解决美国的巨额贸易赤字问题。这便是著名的“广场协议”。“广场协议”签署以后,各国开始抛售美元,导致美元持续大幅度贬值。在不到3年的时间里,美元对日元贬值达50%,也就是说,日元对美元升值了1倍。

在“放任升值”阶段,为了应对日元大幅升值局面,1985年10月,中曾根首相的私人咨询机构提出了扩大内需的政策建议。1986年9月,将经济结构调整政策具体化。为应对因日元升值导致出口受阻所带来的“高日元萧条”,日本政府采取了“扩张性财政政策”;日本中央银行则采取了“超宽松的货币政策”。连续调低利率,在1986年分四次把基准利率从5%下调至3%,1987年2月进一步调低至2.5%的历史最低水平。与此同时,1987~1989年,日本中央银行的货币供应量(M2+CD)增长速度分别高达10.8%、10.2%和12%,从而造成国内过剩资金急剧增加。在宽松的货币政策支撑下,过剩的资金纷纷流向了股市和房地产等领域,泡沫经济逐步形成。

在1987~1990年期间,低利率和充足的货币供给刺激了泡沫经济投机活动。在炒作之下,日本的地价迅速上涨。值得注意的是,日本的商业银行一直都在以土地作为贷款抵押担保。在20世纪80年代后半期泡沫经济形成时期,日本的股价也在一路上涨。

另一方面,在泡沫经济形成时期,日本经济呈现出高增长、低通胀的“表面美丽”现象。而此时,日本的物价水平(CPI)则始终保持在1%以下,直到1989年才上升至2.8%,这也是为什么日本中央银行迟迟没有采取货币紧缩政策的原因之一。在危机发生的数年之后,日本前中央银行行长应中国金融学会邀请来华演讲时,曾经多次以日本的这一教训为例,提出“中央银行不仅要关注一般商品价格,同时也要关注资产价格”。

1991年“泡沫经济”破灭后,整个20世纪90年代日本经济陷入了长期停滞,并爆发了严重的金融危机,因而被称之为“失去的十年”。

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日本90年代房价暴跌有哪些征兆

1、1990年,日本生产性行业的贷款比重下降到25%,非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发。日本政府也意识到了经济泡沫,非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。 2、于是,日本政府突然收缩货币政策。 一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%,之后连续 4 次上调,到 90 年8月达到 6%。 二是政府突然强制收紧信贷,控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款,M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位,也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。 宏观调控政策力度过猛,泡沫迅速破灭。 首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日,是日本股市有史以来最黑暗的一天。 当天,日经指数顿挫,日本股市暴跌70%,自此,日本股市陷入了长达20年的熊市之中。 股票价格大幅下跌,信贷规模下降,使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场,顿时房地产市场出现供过于求,房价出现下跌的趋势。与此同时,随着日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃。 3、1991年,日本不动产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。1992年,日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。 扩展资料 围绕消费价格指数(CPI)的涨跌,关于是否应该继续加息的议论不绝于耳。不错,作为一国的中央银行,其货币政策的基本目标是维持物价的稳定,如果不出现通货膨胀的迹象,似乎就没有立刻加息的必要。 另外,维持物价稳定毕竟还只是阶段性举措,我们真正的目的应该是保持经济的长期持续健康发展。日本在对其80年代后期发生的泡沫经济的反省中认识到,CPI的变动对泡沫经济的形成具有决定性作用,这对我们国家经济发展决策有借鉴意义。 日本的泡沫经济虽然已经过去15年了,但在日本国内其作为一段沉痛的历史教训,还在不断地受到专家学者的探讨研究,以避免类似的错误重演。可是在世界范围内,类似的悲剧恐怕正在上演。反过来说,假如时间能够倒流,在日本80年代那样的社会经济条件及国际环境下,以对泡沫经济的认识水平,人们能否明智地采取种种打压泡沫的政策措施,避免泡沫经济的发生呢? 对于这个问题,很多的日本专家持悲观的态度。这是因为,促使并放任泡沫经济产生的各项政策措施并不像人们事后评论的那样愚不可及,在当时的社会经济氛围下,这些 政策措施被认为是恰当的,并受到绝大多数人的认可与支持。 参考资料日本泡沫经济百度百科

日本当年房价为什么崩盘

日本人为什么不爱买房

1、个人观念和社会习惯

据日本《富士产经新闻》报道,东京高级住宅价格排名世界第三。都说日本人爱住小房子,这并不完全因为他们爱住,而是因为买不起。尽管日本房产市场经历过长达20年的低迷,但目前的价格仍然让很多工薪阶层望而生畏。

2、工作变动

三年一换岗,是日本大企业的普通做法。因此,作为企业战士,常常会被派往地方工厂或者海外分公司去工作,甚至中央机关的干部也会被派往地方城市的政府中去担任不需要经过选举就可以任职的职位,接受基层工作的锻炼。因此移动性很大

3、房子的后期维护费用十分昂贵

日本人喜欢建木质结构的房子。木质的房子不容易维护,一旦房子成为自己的,修缮房子所付出的成本也是相当高的。还有就是日本二手房价缩水特别严重,不夸张的说,可能你刚搬进新房子住了几天,再倒手卖掉就要大打折扣了。

日本东京房价每平方米大约是多少?

日本房价从不按平米计算。而是一屋一价。

面积上只按专有使用面积算,阳台面积不算在内。

以东京都23区为例,屋内专有面积65平(3室2厅1卫1浴室1洗面室,带收纳)大概最低需要3000万日元。大概4.6万日元一平。

但是实际上这种户型的价格在东京23区大多在35006000万日元。也就是5万8万一平。

高档住宅的话基本都过亿元。

东京23区6070平的平均购买价格大概4000万。平均每平6万吧。

即使同一栋楼里,朝向和楼层不同价格能差5001000万日元。另外日本的房子是装修好的,虽然面积不大,但是设计得很好,想我之前说的65平房子有3室2厅1卫1浴室1洗面室并且带收纳,卫生间和浴室是分开的,洗面室也在浴室外面,之间有门的。这个面积这个户型在中国无法想象。

多说几句,日本工薪族买房也是要还款一辈子的,多数2535年。跟中国一样多数父母会提供一定的资金援助,房价的2030%程度。日本目前的房贷利率0.82.5%之间,变动利率的话开始5年基本都是0.9%左右。

我打算在东京地区买房,所以研究了有1年了。情况应该差不多。

上世纪70年代,为什么日本会成为物流业最发达的国家之一?

反观中国,最让我觉得不可思议的是,年轻人因为买不起房子而结不了婚 而我的回答永远是:“ 不买也无所谓。” 回头看看日本,二战以后经济复兴的那段时间,国家给老百姓建了很多廉租房,到了上世纪70年代,我的好多同学朋友开始从东京搬到千叶县等新兴住宅地。当时日本老百姓要买自己房子的愿望,就像21世纪的上海一样强烈,买房子是普通人一辈子的梦想。再后来,经济泡沫破灭带来了日本人不动产观念的变化,现在的年轻人生活观念更是多样化,买不买房子完全是各人的自由选择。 在日本买房子是需要一定经济条件的:准备首付金、申请贷款、缴纳税金等等。但是现在有不少经济条件不错的日本人也并不买房子。我认识的一位先生,今年40岁,住在东京,有3个孩子,但并不打算买房子。他每个月的房租是15万日元(约合人民币1.2万元)。如果租30年的话,一共要支付5400万日元(人民币432万元)。他说,“买房子虽然以后可以成为自己的资产,但目前孩子需要教育费,再考虑到税金问题,我还是不想买。” 在日本,购买房屋时、拥有房屋的期间及出售房屋时都要征税。如果在东京最北端买一套70平方米的普通住宅,需要约4000万日元(人民币320万元)。但除此之外,第一年一次性要缴纳很多种税金:“房地产取得税”、“所有权移转登记税”、“印花税”、“固定资产税”(跟这次在上海和重庆开征的房产税类似)。 以上述70平米的房子为例,第一年总计要缴纳200万日元(人民币16万元),相当于房价的5%。因此,据日本 “世论调查网”的调查,27%的日本人表示说,宁可租房也不买房。 此外,在日本出售房屋时如果持有期不超过5年,征税比率高达买卖差价的39%,想留作给儿女财产的话,还要付高额的“赠与税”—— 3000万日元(人民币240万元)以上、5000万日元(人民币400万元)以下的财产,赠与税率是20%。我东京的一个朋友山本小姐是个“富二代”,本来不用工作就可以衣食无忧,但她还是每天挤地铁上下班。我问她为什么,她说:“为了缴赠与税,没办法!” 但高征税的另一方面,日本公司的住房福利就很好。上市公司一般都有宿舍,员工可以一直住在公司的宿舍,或者如果自己租房,还可以享受租房补贴。中小企业对员工的照顾也很好。 反观中国,最让我觉得不可思议的是,年轻人因为买不起房子而结不了婚。日本人没有“男方一定要准备房子才可以结婚”的观念,一般都是在婚后夫妻共同努力、条件成熟后才买房子,父母一般也不会为孩子准备房子。 上世纪90年代我刚到上海的时候,很多老百姓都没有自己的房子,上海连高楼大厦都比较少,大多是6层楼的老公房。但那时候人们的心态很平和,现在的上海人好像都是为了面子而活着:没有买房子抬不起头来,买了还要跟别人比较。 在日本曾有一个问卷调查:你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗?结果显示, 2000年以后,回答NO的占38.8%,首次超过YES的回答者。这意味着,经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。现在,买房子已经不是日本人一辈子的梦想,2009年的新房成交量比2000年减少了1/3。这大概才是成熟国家要走的道路。

日本房地产泡沫捅破后为什么经济上不去

20世纪70年代的日本,用12%的经济增长率创造了日本经济增长的光辉历史,同时也开启了日本地价暴涨的疯狂时代,据统计,在地价涨幅最大的1988年,全国平均上涨了21.7%,其中三大都市圈上涨了43.8%,东京圈的涨幅更高达65.3%。盛极而衰,90年代的日本经济泡沫伴随着地产银行的破产而破裂,土地神话的破灭使日本经济陷入长达二十年的低迷,甚至出现五年的负增长。房价地价暴跌使居民资产大幅缩水,企业大面积破产倒闭,银行不良贷款持续增加引发整个经济的系统性风险。房地产业更是陷入低谷,房屋新开工持续下降,空置率逐年上升。日本房地产的发展速度比危机前放缓是不争的事实。

泡沫破裂后的日本房产为什么值得投资

1、应对房地产泡沫的可行办法大部分都是购买保值产品,我的建议是购买黄金。购买黄金是得到广泛认同的保值方法,可用于黄金投资的产品有好多,包括:黄金股票、黄金期货、纸黄金、现货黄金以及实物黄金。具体你可以问一下银行的人,千万别乱买,记着一定到银行咨询、购买。

2、关于房地产泡沫的解释

查尔斯金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道:“泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。”

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是:商品供求严重失衡,需求量远远大于供求量;投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种,是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机,最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫,从1991年地价泡沫破灭到现在,日本经济始终没有走出萧条的阴影,甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。

日本产业转移在60年代至90年代是什么产业类型?

1.日本承接国际制造业产业转移

20世纪50—60年代,日本政府通过《外资法》、《外汇法》、政府资金、租税特别措施等产业政策的实施,成功地将吸引的海外投资及国内的私人资本引向大型工业设备领域。凭借积极的设备投资,日本经济的产业结构迅速转化为以高附加值生产领域为核心的结构形式。产业结构也发生了重大变化。日本经济的产业结构变化速度之快,无论是从整个产业还是从制造业,日本产业结构的变化系数都远远高于欧美主要国家,说明其结构变化剧烈。

2.日本制造业产业国际转移的演进

20世纪60—70年代,日本的钢铁、电力、机械和石油化学等基础工业设备投资向巨型化、大容量化发展,增强日本工业产品的国际竞争力。同时,日本独创的新产品、新技术、新工艺日益增多,在民用消费品领域(特别是高档家用电器等)尤为明显。到20世纪70年代初期,日本在生产技术上达到了世界水平。1965年以后,日本的对外贸易继续大幅度增长,在对外贸易方面已基本上可保持顺差局面,并呈稳定增长趋势。外贸顺差的结果导致了日本资本输出的迅猛增长。

为了降低生产成本,促进国内产业结构升级,日本资本输出主要集中在亚非拉第三世界国家,投资范围遍及轻纺、化学工业等,由于日本资源匮乏,缺乏重工业发展所需的矿产品,所以,对采矿业的投资比重最大。日本向矿产资源丰富的第三世界国家转移先进的采矿技术和资金,再将生产出的矿产品返出口到日本国内,扶助重工业的发展。

3.从20世纪70年代开始,日本企业对海外的直接投资开始快速增长。

这其中包含了多方面的原因:一是“尼克松冲击”、石油危机、总需求增长的减速使日本国内维持高速经济增长的条件逐渐丧失。日本重工业遭严重打击,耗能型的重工业向节能型改进,同时在产业结构中的比重下降。劳动密集型的组装加工产业在产业结构中的比重上升。二是由于贸易摩擦,如北美和欧洲汽车市场的案例,而将生产转移到海外。三是由于日元汇率走高而将生产向海外转移,特别是电气和电子产品的生产商,为寻求高质量、低成本的劳动力纷纷将生产转移到东南亚和中国。四是为了开拓需求增长潜力大的市场(如中国)而将生产设施转移到其他国家。这一时期日本的海外直接投资大部分流向北美和欧洲。

4.20世纪80年代,随着日本人口高龄化社会问题加深,劳动力老化现象日趋严重,国内劳动力成本上升,消费品市场增长乏力,日元升值且在国际汇率市场上币值极不稳定。上述种种因素导致老的组装加工业在日本渐失生存与发展的比较优势。制造业的重要组成部分——组装加工业开始加快向海外转移步伐,转移的方向是欧美和东亚。

5.进入20世纪90年代,日本直接投资的重心已转移至东亚和中国。与20世纪80年代相比,日本对欧美投资不断减少,对东亚投资却逐年上升。自1993年开始直接投资表现为“清一色亚洲格局”。日本对亚洲的投资虽然在整体规模上不如其在美、欧的投资,但始终保持比较平稳的上升态势。这是因为日本在美、欧的投资存量很高。日本对亚洲海外投资的案例数在整体上高于日本对美、欧的投资案例数。这就表明,由于近年来东亚各国经济飞速发展,东亚各国政府通过制定相关法律、政策营造了良好的投资环境,使得亚洲吸引日资的能力有了显著的提高。但值得关注的是,日本对亚洲投资的案例数与日本对欧洲海外投资案例数的变化趋势成显著的反向关系。这可能是由于日本一改以往利用丰富廉价劳动力为主要目的的投资活动,开始转向偏重于注重亚洲需求的快速增长和转化。此外,以降低成本为目的的海外投资,在产品特色化分工、工序间分工方面获得了实质性发展,并有将部分产品设计、研发中心转移到东亚、中国的趋势,而非欧洲、北美。

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